Sentencia 6238 de julio 27 de 2000 

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL Y AGRARIA

COMPRAVENTA CON PACTO DE RETROVENTA

PUEDE SER UN NEGOCIO SIMULADO DE MUTUO CON GARANTÍA REAL

Magistrado Ponente:

Dr. Jorge Santos Ballesteros

Ref.: Expediente 6238

Santafé de Bogotá, D.C., veintisiete de julio de dos mil.

Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la demandante sociedad Finca S.A., en contra de la sentencia proferida el 3 de julio de 1996 por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, Sala Civil, dentro del proceso ordinario por ella promovido contra la sociedad Avícola Villa María Ltda., y César Rodrigo Arcila.

Antecedentes

a) En demanda que por reparto correspondió conocer al Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cali, la sociedad demandante mencionada pidió que con citación y audiencia de los demandados también indicados, y previos los trámites de un proceso ordinario, se hiciesen las siguientes declaraciones y condenas además de la de costas cargo de la demandada:

“a) Pretensión principal: Declárese, que es absolutamente simulada, la compraventa que la sociedad Avícola Villa María Ltda., hizo al señor César Rodrigo Arcila, mediante la escritura pública 4068 del 18 de diciembre de 1991, de la Notaría 1ª del Círculo de Cali, registrada el 19 de diciembre de 1991, en el folio de matrícula inmobiliaria 373-0004773 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Guadalajara de Buga, mediante la cual dicha sociedad enajenó a título de compraventa, al señor César Rodrigo Arcila, el inmueble determinado por su ubicación, cabida, conformación y linderos, en el hecho 3º de la presente demanda ordinaria.

b) Primera pretensión subsidiaria: Declárese que es relativamente simulada, la compraventa que la sociedad Avícola Villa María Ltda hizo al señor César Rodrigo Arcila, mediante la escritura pública 4068 del 18 de diciembre de 1991, de la Notaría 1ª del Círculo de Cali, registrada el 19 de diciembre de 1991, en el folio de matrícula inmobiliaria 373-0004773 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Guadalajara de Buga, mediante la cual dicha sociedad enajenó a título de compraventa, al señor César Rodrigo Arcila, el inmueble determinado por su ubicación, cabida, conformación y linderos, en el hecho 3º de la presente demanda ordinaria.

c) Segunda pretensión subsidiaria: Declárese la rescisión por lesión enorme, del contrato de compraventa, contenido en la escritura pública 4068 del 18 de diciembre de 1991, de la Notaría 1ª del Círculo de Cali, registrada el 19 de diciembre de 1991, en el folio de matrícula inmobiliaria 373-0004773 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Guadalajara de Buga, mediante la cual la sociedad Avícola Villa María Ltda., enajenó a título de compraventa, el inmueble determinado por su ubicación, cabida, conformación y linderos, en el hecho 3º de la presente demanda, al señor César Rodrigo Arcila.

2. Ordénese la cancelación de la inscripción o registro de la escritura pública 4068 del 18 de diciembre de 1991, de la Notaría 1ª del Círculo de Cali, en el folio de matrícula inmobiliaria 373-0004773 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Guadalajara de Buga.

3. Ordénese la cancelación en el protocolo de la Notaría 1ª del Círculo de Cali, de la escritura pública 4068 del 18 de diciembre de 1991.

4. Ordénese que el inmueble sea purificado previamente de hipotecas o cualesquiera otro gravamen o limitaciones al dominio, constituidos sobre él.

5. Ordénese la restitución a la demandada del inmueble a que se refiere esta demanda, en el evento de que por cualquier causa dicho inmueble se encuentre en poder de otra persona, en la época de la sentencia”.

b) Las súplicas transcritas tuvieron como apoyo los hechos que a continuación se compendian:

Ante el Juzgado 11 Civil del Circuito de Cali, la sociedad Finca S.A., adelanta proceso ejecutivo contra la sociedad Avícola Villa María Ltda., ejecución que “se encuentra descapitalizada y sin garantía alguna que permita el cobro de la obligación ejecutada, entre otras razones por cuanto la sociedad Avícola Villa María Ltda., procedió a enajenar todos sus bienes, entre otros” el que vendió mediante la precitada escritura 4068 de 1991, otorgada en la Notaría 1ª de Cali, a un precio de diez millones de pesos, suma que la vendedora recibió al momento de entregar al comprador César Rodrigo Arcila “la escritura 4068 registrada y un certificado de tradición donde constó la negociación”.

El inmueble materia del contrato de compraventa —que continúa en poder de la sociedad vendedora— tenía un justo precio comercial cercano a los $ 35 millones, o sea, “más de tres veces lo que Avícola Villa María Ltda., percibió por él”.

Tal contrato de compraventa es absolutamente simulado o en su defecto, relativamente simulado, “pues los contratantes aparentaron celebrar un negocio que no han querido en ninguna de sus partes...Tan sólo hubo en los contratantes, la intención de celebrar un mutuo, o préstamo de dinero, garantizado con la propiedad sobre el inmueble referido, para no acudir a la garantía consagrada en la figura de la hipoteca”, tal como lo prueban las cláusulas 5ª, 7ª a 15 y otras de la multicitada escritura pública 4068.

c) Luego de subsanados algunos defectos el juez a quo admitió la demanda y ordenó correrla en traslado a los demandados, y al efecto notificó a César Rodrigo Arcila, quien compareció al proceso y en tiempo oportuno contestó la demanda en la que negó casi todos los hechos, se opuso por ende a las pretensiones y formuló las excepciones que denominó “falta de interés jurídico en el demandante”, “falta de titularidad de la acción por lesión enorme” “caducidad y prescripción” y la innominada”. A su vez, la sociedad demandada fue emplazada y representada en el proceso por curadora ad litem, quien también en tiempo dio contestación a la demanda, manifestando atenerse a lo que la parte actora probare suficientemente.

La primera instancia concluyó con sentencia en la que el a quo denegó las pretensiones principal y primera subsidiaria y declaró probada la excepción perentoria de falta de legitimación en la causa, en relación con la segunda pretensión subsidiaria o de declaración de lesión enorme.

Inconforme con esa determinación, la parte demandante interpuso recurso de apelación, que desató el tribunal mediante sentencia confirmatoria de la de primera instancia, en la que además condenó en costas a la recurrente vencida.

Contra la sentencia de segunda instancia se interpuso el recurso de casación del que ahora se ocupa la Sala.

Sentencia del tribunal

Relata en primera medida el tribunal los antecedentes del litigio, desde las pretensiones y la síntesis de los hechos de la demanda, para luego historiar el trámite del proceso así como el compendio de la sentencia del a quo y las alegaciones en segunda instancia de la parte demandante, hecho lo cual y previa la advertencia de encontrar satisfecho en el proceso los presupuestos procesales y no observar causa de nulidad en lo actuado, arriba a las consideraciones que bien pueden ser resumidas como sigue:

Con apoyo en jurisprudencia de esta corporación, inicia el fallador el análisis de la legitimación de un tercero acreedor para deprecar la simulación de un acto jurídico en el que fue parte enajenante su deudor y al punto expresa que “la legitimación de la sociedad actora se fundamenta en su derecho a exigirle a la sociedad demandada el pago de las sumas de dinero que le adeuda”, como consta en este caso en los cheques (cobrados coactivamente) visibles a folio 30 del cuaderno 4, con los cuales se demuestra que la sociedad demandada adquirió obligaciones económicas con Finca S.A., el 21 de mayo y el 5 de junio de 1992. Sin embargo, añade el ad quem, la escritura que se pretende impugnar su celebró el 18 de diciembre de 1991, esto es, con antelación a la adquisición de las obligaciones cartulares aludidas. “Además, los documentos que aportó (la demandante) al descorrer el traslado de las excepciones por sí solos no demuestran que los cheques referidos anteriormente se hubieran girado para recoger las facturas a que alude en su escrito, y tampoco se aportó ninguna prueba sobre el particular. Luego a juicio de la Sala es evidente que Finca S.A., no demostró que al momento de la celebración del contrato cuya simulación se pretende, tuviera el carácter de acreedora de la sociedad vendedora”.

Pero aún así, agrega el fallador de segundo grado, no pueden salir avantes las pretensiones de simulación dado que las pruebas recaudadas en el proceso son insuficientes. Sobre el particular, y también con cita de jurisprudencia de la Corte, de la que resalta el valor probatorio de los indicios y la persuasión que estos pueden llegar a tener en el ánimo del fallador, atendidas las máximas de la experiencia y el sentido común, se refiere el ad quem a los indicios alegados por la apelante como demostrativos de la simulación, así:

a) De la simple lectura de las diferentes cláusulas del contrato contenido en la escritura pública 4068 del 18 de diciembre de 1991 no se infiere que las partes hayan celebrado un contrato de mutuo.

b) No se puede inferir que el móvil de la simulación haya sido evitar que el inmueble sirviera de garantía real. Por el contrario, dice el tribunal, la hipoteca le haría más fácil a la actora eludir las deudas quirografarias, “si en realidad la causa simulandi fuera burlar los intereses de terceros acreedores, como Finca S.A.”, amén de que ésta embargó los derechos patrimoniales que tiene o adquirirá en el futuro Avícola Villa María Ltda., en relación con el bien inmueble objeto del contrato de venta, contentivo éste de un pacto de retroventa.

c) Sobre el hecho de que el inmueble continúe en poder de la sociedad vendedora y demandada, indica el sentenciador de segunda instancia que los documentos aportados por los peritos —y en los que el apelante cree ver la prueba de que aquella se sigue mostrando y haciendo aparecer como propietaria y poseedora del mismo—, “no pueden ser tenidas en cuenta por no haber sido aportados por las partes en las oportunidades legales, sino por los auxiliares de la justicia al momento de rendir su experticia, prueba esta que no cuenta con ningún respaldo legal para ello (CPC, art. 237)”, además de que el objeto del dictamen no guarda relación con esos documentos, que por otra parte, carecen de valor probatorio por ser copias simples carentes de autenticación y cotejo.

Concluye entonces el ad quem que no aparece en el plenario el indicio alegado; más bien, agrega, “las pruebas aportadas por el señor César Rodrigo Arcila demuestran fehacientemente que el contrato celebrarlo entre éste y la sociedad demandada fue real”, en fe de lo cual relaciona la documentación que este demandado agregó al expediente, tales como las fotocopias de Los cheques por él girados a la sociedad demandada, por un monto de $ 25.000.000, con la constancia de haber sido pagados, los comprobantes de egreso correspondientes, la copia del contrato de arrendamiento celebrado el 9 de enero de 1992 entre César Rodrigo Arcila corno arrendador y Luz Elena Gutiérrez Rojas de Villa como arrendataria sobre el inmueble comprado por el primero a la sociedad demandada, las copias de la actuación procesal adelantada por César Rodrigo Arcila tendiente a obtener la restitución del inmueble dado por él en arrendamiento a Luz Elena Gutiérrez Rojas, así como el certificado catastral en el que figura el mencionado Arcila como propietario.

d) Respecto del precio irrisorio de la venta, como indicio de simulación, el tribunal observa que en la demanda se indicó que a la fecha de la celebración del contrato el bien dado en venta tenía un justo precio comercial cercano a los $ 35 millones y que quedó demostrado que el precio real de la venta no lo fue la cantidad de $ 10 millones indicado en la escritura pública, sino la suma de $ 25 millones, la que no puede considerarse de irrisoria ni tampoco inferior en más de la mitad del precio que le asignaron los peritos a ese bien, a saber, la cantidad de $ 44 millones.

Antes de decidir que confirma el fallo del a quo, concluye el tribunal que las pretensiones de simulación absoluta o relativa no pueden entonces prosperar como tampoco la de lesión enorme, dado que esta acción sólo puede ser ejercida por los contratantes o por sus herederos.

La demanda de casación

Cargo único

1. Erigida con base en la causal primera de casación, el recurrente formula a la sentencia acabada de resumir una sola censura, consistente en la violación indirecta, como consecuencia de errores de hecho, de los artículos 1766, 2221, 2224, 2230, 2432, 2435, 1501, 1502, 1603, 2488, 1864, 1865, 1939, 1940, 1941, 1942 y 1943 del Código Civil, y los artículos 822 y 905 del Código de Comercio, con la infracción adicional de los artículos 248, 249 y 250 del Código de Procedimiento Civil.

Indica que los yerros recaen de manera central sobre la escritura pública 4068 del 18 de diciembre de 1991 de la Notaria 1ª de Cali y adicionalmente sobre las siguientes piezas del proceso: las facturas de compraventa 3504511 y 3504512; las facturas y cheques adicionales, emitidos en favor de la demandante; la certificación expedida por el Juzgado 11 Civil del Circuito de Cali; el alegato de conclusión presentado, en primera instancia, por el apoderado demandado, la demanda ordinaria y los alegatos de instancia del apoderado actor, en cuanto a los términos del planteamiento de la simulación deprecada; el folio de matrícula inmobiliaria 373-0004773 de la oficina de registro de Cali; las copias de los cheques y la certificación de su pago, emanados del Banco Comercial Antioqueño; los comprobantes de egreso 1030 y 1032; las copias auténticas emanadas del Juzgado 2 Civil del Circuito de Buga; la certificación emanada de la Oficina de Catastro de San Pedro-Valle y el dictamen pericial.

Con miras a desarrollar el cargo, inicia el recurrente por memorar algunos aspectos teóricos de la simulación y la compraventa con pacto de retroventa, para finalmente sentar su tesis acerca de la posibilidad de simulación en este contrato, del que dice que su mera apariencia “no descarta, ni impide, poner al descubierto, cuando con tal perfil se presente, la verdadera intención reflejada en un acuerdo de voluntades configurador, en verdad, de contrato de mutuo con garantía real”.

Sentadas esas bases, se aplica el recurrente a la tarea de demostrar los yerros fácticos que llevaron al sentenciador a no encontrar demostrada, estándolo, la simulación relativa deprecada como primera pretensión subsidiaria, para lo cual divide su discurso en dos acápites, el primero relativo a los errores cometidos por el tribunal al desestimar el interés jurídico de la actora para demandar la simulación, y el segundo, referido a la prueba misma de la simulación no vista por la corporación falladora.

2. Respecto del primer acápite, luego de recordar que el tribunal expreso que la actora carecía de interés para incoar la acción simulatoria, por no acreditar su carácter de acreedora para el momento del perfeccionamiento del negocio jurídico cuestionado, contrasta el recurrente tal aserto del tribunal con la existencia, en el expediente, de varios documentos que acreditan la calidad de acreedora de Finca S.A, respecto de Avícola Villa María Limitada, “unos anteriores a la fecha del otorgamiento de la escritura pública contentiva del acto controvertido y otros posteriores a ella”.

Resalta en primer lugar las facturas cambiarias de compraventa 3504511 y 3504512 fechadas el 17 de diciembre de 1991 a cargo de Avícola Villa María Limitada, y a favor de la actora, documentos de los que afirma que no fueron ni tachados ni desconocidos por ninguna de las partes y con los que se demuestra el carácter de acreedora de Finca S.A., para el 18 de diciembre de 1991, fecha de la celebración del negocio jurídico cuestionado.

Menciona además que obran en el expediente cheques y facturas posteriores al 18 de diciembre de 1991, que confirman la vigencia de una relación comercial duradera entre la actora y la sociedad demandada, así como la existencia acreditada en el expediente, del trámite ejecutivo que contra la misma sociedad demandada inició Finca S.A.

Advierte sin embargo, que independientemente de que las facturas cambiarias de compraventa mencionadas hayan sido o no “recogidas” (sic) por los cheques posteriores que sirven de título a la ejecución aludida, es lo cierto que esas facturas demuestran el carácter de acreedora de Finca S.A. frente a Avícola Villa María Limitada. Recalca que así mismo está demostrado que el derecho de crédito de Finca S.A., resultó “afectado por el fenómeno simulatorio alegado como que por virtud de la venta aparentada salió del patrimonio de la deudora el activo que constituía, en verdad, el centro de la garantía general de los acreedores”. Finaliza esta parte indicando que, de acuerdo con la Corte, es indispensable pero suficiente a la vez, que la eficacia del derecho de crédito resulte afectada por la simulación, “lo que no significa, como resulta exigiéndolo implícitamente el tribunal, que el demandante en simulación tenga que probar, además de la existencia del crédito anterior al momento del negocio que acusa, que ese crédito es necesariamente, materia de acción judicial”.

3. El segundo acápite se refiere a los errores cometidos por el tribunal en punto de la prueba misma de la simulación del acto atacado. Advierte el recurrente que desde la demanda se destacó que el eje central de la prueba descansaba en las mismas manifestaciones de las partes contenidas en la escritura pública 4068 del 18 de diciembre de 1991, y para demostrarlo, transcribe apartes de la demanda y del alegato de instancia de la actora, para así afirmar que en este caso, las partes no ocultaron su intención verdadera, sino que la explicitaron en el clausulado vertido en la escritura pública mencionada, de cuya simple lectura aflora, al rompe, la celebración de un contrato de mutuo de dinero con intención de afectación, como garantía, de un inmueble del deudor, escondido en el ropaje de una compraventa con pacto de retroventa. Y a renglón seguido indica que el tribunal se equivoca en su tarea de apreciación probatoria cuando asume que la prueba por indicios fue la que se adujo en la demanda, pues la sola lectura de la causa petendi permite concluir que la actora basó su pretensión simulatoria en la contemplación objetiva del texto de la escritura pública 4068.

Con esta advertencia, desarrolla el censor este punto de su ataque, con la transcripción de varias cláusulas que en su sentir reflejan la real intención de las partes. Así, reproduce la cláusula quinta:

“En caso de que el (la) comprador(a) decida posterior y voluntariamente hacerle algún préstamo adicional de dinero a el(la) vendedor(a), dicha cantidad se entenderá incorporada y aumentada al precio de la venta pactada en la cláusula cuarta anterior y será prueba suficiente de los préstamos mencionados los títulos valores o el recibo que el(la) vendedor(a) haya firmado a favor de el(la) comprador(a); asumiendo el vendedor respecto de dicho aumento las mismas obligaciones convenidas en este instrumento;...”.

De ella indica que el precio pactado en cláusula anterior (diez millones de pesos) “no es otra cosa que la cantidad de dinero mutada por el comprador”, hasta el punto que no tienen las partes inconveniente alguno en estipular eventuales préstamos adicionales que se adicionan al precio.

Transcribe así mismo la cláusula séptima (“pacto de retroventa“) en la que se indica que el vendedor puede recuperar el dominio de lo vendido en el plazo de un año, “siempre y cuando pague cumplidamente las cuotas mensuales anticipadas de intereses” entendiéndose que el no pago de tres cuotas consecutivas significa la renuncia al derecho de retroventa. Y le endilga lo mismo: que reafirma la vigencia del mutuo, pues no puede entenderse que la vendedora deba pagar intereses por sumas que a título de precio recibió.

Igual sucede con la cláusula octava (“destrate”), referida a que el vendedor puede recuperar el dominio del bien vendido, antes del vencimiento estipulado, “siempre y cuando esté al día en el pago de las cuotas mensuales de intereses, y no haya renunciado al derecho del pacto de retroventa, evento en el cual pagará el equivalente a dos (2) meses de intereses no devengados como desastre (sic)”. Y con la novena (“prórrogas”), en que se estipula que el contrato podrá prorrogarse previo acuerdo de las partes, siempre v cuando el vendedor pague al comprador cumplidamente los intereses pendientes, presente el paz y salvo predial y complementarios, el paz y salvo de administración y los últimos recibos cancelados de agua, energía y teléfono. De esta última añade que la figura de la prórroga es extraña al contrato de compraventa, aun con pacto de retroventa; y además, fluye de esa cláusula que la vendedora no se desprende del uso y goce del inmueble vendido sino que continúa asumiendo las obligaciones propias de quien detenta el dominio, tales como el pago de los impuestos y servicios públicos domiciliarios.

Con igual método glosa la cláusula duodécima, relativa a los intereses pactados y que el vendedor debe pagar al comprador, “sobre las sumas recibidas”; copia la decimoquinta, sobre renuncia del vendedor al pacto de retroventa “en caso de incurrir mora en el pago de tres cuotas mensuales de intereses”.

A continuación destaca el censor otros factores extractados de la misma escritura 4068 de los que advierte que si bien por sí mismos no evidencian el “contenido negocial disimulado (sic), sí convergen a la manera de indicios confirmatorios, a corroborar la existencia, como contrato realmente querido por las partes, de un mutuo con garantía real”. Así, de la cláusula cuarta (“precio”) resalta lo estipulado en el sentido de que el vendedor sólo recibe la totalidad del precio “al momento de entregar al comprador (a) esta escritura registrada y un certificado de tradición donde conste esta negociación”; convenio del cual insiste que si se lo coloca en el contexto del mutuo oculto, confirma la realidad disimulada.

Lo mismo dice de las cláusulas décima y undécima, relativas a la entrega y disfrute del inmueble vendido, en las que se prevé que la vendedora continuará con su uso y goce, estipulación que, ubicada en el contexto del mutuo, sólo reitera la ausencia del ánimo real de disposición del derecho de dominio en el vendedor y de adquisición del mismo en el comprador. Y así prosigue con otras cláusulas, como la de gastos de la negociación que corren todos por cuenta del vendedor, para concluir que sin recurrir a indicios, que no fue eso lo que se dijo en la demanda, aflora con nitidez la celebración de un negocio real (mutuo con garantía real) escondido tras el velo de uno aparente (compraventa con pacto de retroventa).

Además, resalta el censor estos errores relacionados con otros medios de prueba:

En relación con la afirmación del tribunal según la cual el móvil de la simulación no puede inferirse de la sola lectura de la escritura, en vista de que una garantía hipotecaria hace más fácil eludir el cobro de deudas quirografarias, dice el censor que esa corporación se equivoca, pues aun cuando de la sola escritura no se infiera el móvil ella sí aporta uno de los elementos esenciales. que estructuran la simulación, dado que contiene el título que sustrae el bien del patrimonio de la sociedad deudora, en perjuicio de los acreedores. Pero además, el tribunal no reparó en las inocultables dificultarles económicas de la demandada, reflejadas en la multitud de embargos de remanentes decretados en sendas ejecuciones de distintos acreedores contra aquella sociedad, motivo suficiente para impedir el funcionamiento de la garantía hipotecaria, con posibilidad de respaldo para los acreedores quirograforios, negada por virtud de la simulación.

Continúa con el indicio de la permanencia de la demandada en la tenencia y uso del inmueble vendido, pues tal indicio fluye de las cláusulas novena, décima y décimo primera que aluden a que el bien queda en poder de la vendedora, al pago de impuestos y servicios públicos, sin que pueda desdibujarse (por el contrario se reafirma) el indicio con la “actuación” del demandado César Rodrigo Arcila derivado de la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado por él como arrendador y la madre de las únicas socias de la sociedad demandada, corno arrendataria.

Denuncia luego un error de derecho cometido por el tribunal, con violación de los artículos 183, 237 y 254 del Código de Procedimiento Civil, cuando concluye en la imposibilidad legal de valorar los documentos relacionados con el objeto de la prueba pericial, que los peritos adjuntaron a su dictamen, dado que estos auxiliares sí lo podían hacer como ocurrió en este caso, en que, para reafirmar la consistencia de la idoneidad del avalúo del inmueble ($ 44.00.000) para la fecha de la compraventa, que era ese el objeto de la prueba, “muestran que dicho bien era presentado para efectos de un crédito Finagro que se tramitaba por la suma de $ 30.000.000”.

Consideraciones

La acción de simulación se ha estructurado a partir de la interpretación jurisprudencial de la Corte Suprema de Justicia sobre el artículo 1766 del Código Civil, tanto en lo que concierne con sus manifestaciones, clases, efectos, naturaleza, entre otros tópicos, como —que es lo que acá interesa resaltar— en punto de los titulares de la misma. Y de allí han salido los contornos de esa acción dirigida a la comprobación judicial de una realidad jurídica escondida tras el velo creado deliberadamente por los estipulantes, que causa al actor una amenaza a sus intereses, por lo cual, y amén de las partes en el contrato o sus herederos, es titular de dicha acción el tercero, cuando el acto fingido le acarrea un perjuicio cierto y actual.

En efecto ha sostenido la Corte: “todo aquel que tenga un interés jurídico, protegido por la ley, en que prevalezca el acto oculto sobre lo declarado por las partes en el acto ostensible, está habilitado para demandar la declaración de simulación. Ese interés puede existir lo mismo en las partes que en los terceros extraños al acto, de donde se sigue que tanto aquéllas como estos están capacitados para ejercitar la acción... Más para que en el actor surja el interés que lo habilite para demandar la simulación, es necesario que sea actualmente titular de un derecho cuyo ejercicio se halle impedido o perturbado por el acto ostensible, y que la conservación de ese acto le cause un perjuicio” (G. J. CXIX, pág. 149). A lo cual sólo resta agregar, en palabras de la misma Corte, que ese interés, “debe analizarse y deducirse para cada caso especial sobre las circunstancias y modalidades de la relación procesal que se trate, porque es ésta un conflicto de intereses jurídicamente regulado y no pudiendo haber interés sin interesado, se impone la consideración personal del actor, su posición jurídica, para poder determinar, singularizándolo con respecto a él, el interés que legítima su acción” (G. J. LXXIII, pág. 212).

En el caso presente se tiene que en la demanda la actora sustenta su interés jurídico en pretender la declaración de simulación en el hecho de adelantar contra la sociedad demandada Avícola Villa María Ltda., en forma infructuosa, el cobro ejecutivo de varios títulos insolutos y en la consideración de ser el bien objeto del contrato cuya simulación se impetra, el único activo sobre el cual se puede garantizar la acción de cobro preindicada. Pero además, y con ocasión del traslado de las excepciones de mérito que propuso el demandado, la actora allegó al expediente los originales de facturas cambiarias de compraventa que evidencien una relación comercial en que la sociedad demandada figura como deudora desde antes de la presentación de la demanda ejecutiva, mucho antes de la que dio inicio a este proceso, pero además anterior a la fecha de la escritura contentiva del contrato cuya simulación se pretende. En efecto, figura en autos (fls. 94 a 99 del cdno. ppal.) los originales de seis facturas cambiarias de compraventa, tres de ellas fechadas el 17 de diciembre de 1991, y un cheque de fecha tres de enero de 1992. Además, se aportó con la demanda certificado del Juzgado Once Civil del Circuito de Cali, en que consta la existencia de un proceso ejecutivo iniciado por la actora contra la sociedad demandada, por razón del cobro de dos cheques girados por la aludida demandada (cuyas copias fueron allegadas por el juzgado ejecutor, y que obran a folio 30 del cdno. 4). Lo cual significa que con creces demostró su interés jurídico en accionar, por su acreditada condición de acreedora no sólo antes y después del contrato que ataca de simulado, sino por el cobro coactivo e infructuoso de deudas a cargo de la sociedad vendedora, configurándose así un derecho cierto —en virtud de la demostración de su condición de acreedor antes y después de la enajenación— y actual —en razón de no haber podido cobrar coactivamente sus acreencias.

2. Ahora bien, del contenido de la escritura pública 4068 del 18 de diciembre de 1981 otorgada en la Notaría Primera de Cali, la Corte resalta en forma unificada y resumida el clausulado que las partes acordaron para lo que denominaron “compraventa con pacto de retroventa”. Allí se lee que la codemandada, Avícola Villa María Ltda., propietaria de una finca situada en San Pedro, transfiere a título de compraventa con pacto de retroventa el mencionado bien, a favor del codemandado César Rodrigo Arcila, quien paga como precio de esa compra la suma de $ 10.000.000, los cuales se obliga a entregar a la sociedad vendedora, cuando esta le entregue a su vez la escritura registrada y el certificado de tradición en que conste el registro de la compraventa. Sin embargo, ese precio puede variar, pues si el comprador decide voluntariamente “hacerle algún préstamo adicional” (sin saberse cuál es el primigenio) a la sociedad vendedora, tal préstamo se incorpora al monto del precio, y respecto de este aumento también la vendedora asume las obligaciones que después se indicarán, cuyo cumplimiento es requisito para que ella pueda ejercer el derecho de recomprar el bien. Este derecho se pacta en la cláusula que denominan “pacto de retroventa”, en la cual se indica que el vendedor se reserva el derecho a recuperar el dominio del inmueble en el plazo de un año, siempre que pague cumplidamente “las cuotas mensuales anticipadas de intereses” pactados en la cláusula 12, o antes, si no ha renunciado al pacto de retroventa, renuncia que se supone acaece cuando la sociedad vendedora no paga tres cuotas consecutivas de intereses. Las partes acordaron que este contrato de compraventa con pacto de retroventa pudiese ser objeto de prórrogas, siempre que la vendedora pagara cumplidamente los intereses y presentara el paz y salvo predial, el de administración y los últimos recibos de agua, energía y teléfonos, lo que hace suponer que la sociedad vendedora no entregaba materialmente el bien al comprador, pero esta inferencia no requiere hacerse, como que la cláusula 10ª expresamente contempla que la sociedad queda en poder del inmueble, a título de mera tenencia.

a) Es pues evidente en este caso que la compraventa convenida con pacto de retroventa tuvo como causa determinante la necesidad de dinero por parte de la sociedad vendedora y la utilidad práctica que le reportaba a quien iba a proveer de dinero a esa sociedad consistente en la transferencia del bien como garantía efectiva, más que la misma hipoteca, toda vez que por ese medio evitaba el proceso hipotecario, la venta en pública subasta, y los demás inconvenientes de un cobro coactivo de esta índole.

Pero esa sola consideración no es la que debe mover a tachar de simulado un contrato de compraventa con pacto de retroventa, porque el móvil o motivo que cada parte tiene para proceder a contratar no refleja de manera inexorable una simulación relativa. La Corte dijo: “no se puede hablar de simulación en una venta con pacto de retracto (sic) por el hecho de que se requiera de un dinero, y ser éste el interés inmediato del vendedor. No. El que vende con retroventa más que un propósito de disposición persigue un dinero, que al no alcanzarlo mediante el mutuo acude al pacto de retro como una manera ágil y rápida de lograr el objetivo. Empero, la voluntad cuando se expresa en sentido de vender sí es real, o mejor, querida, bajo la especial circunstancia de poder readquirir el bien con el pago de lo pactado o de lo consignado como precio de venta” (Sent. 009, ene. 29/85) (*) .

(*) Sentencia publicada en J. y D., Nº 159, pág. 188. (N. del D.).

Por consiguiente, resulta de la mayor importancia dilucidar la esencia de la simulación y su asimilación o disimilitud con figuras afines y en lo pertinente a este caso, a efectos de verificar si el contrato que estos autos muestran está o no afectado de simulación.

b) Desde cuando la doctrina comenzó a perfilar la figura de la simulación, un sector considerable de ella la ha tomado como si se tratara de una especie que, no obstante contar con aristas más o menos definidas, tiende a confundirse con figuras similares, de las que se separa sólo por algunos elementos, a veces meramente accidentales. Pero superados esos escollos, la doctrina y la jurisprudencia han reiterado que para que se configure la simulación es menester que entre las partes del negocio exista acuerdo sobre la simulación, esto es, una convención de todos los que actúan a sabiendas para crear la ilusión, aspecto que de entrada, marcó en su momento una diferencia radical y que hoy subsiste, con la denominada reserva mental o con el dolo (que debe ser obra de una de las partes).

Requiérese además que ese acuerdo simulatorio tenga como fin deliberado el engaño a los terceros, sea que esa intención de engaño tenga o no como propósito el daño o fraude, que es asunto diferente y que antes se solía confundir. Ahora bien, que se logre el engaño, que se perfeccione, no es punto de la esencia de la simulación, como algunos opinan, sino más bien tema que concierne a los efectos que las partes, habilidosas o no, persiguen y eventualmente logran en los terceros, precisamente al crearles la ilusión de un negocio que no existe o es diferente del que se muestra.

Finalmente; para que se de la simulación se precisa que exista una disconformidad intencional entre las partes, dado que ellas no desean el contrato que muestran al público, el contrato ilusorio que disimula su real y oculta voluntad, bien de no celebrar contrato alguno, o de celebrar uno diferente o con estipulaciones distintas del pregonado o, en fin, con otra persona, de la que se hace figurar como parte.

Pero si bien existe concordancia en la doctrina acerca de esos requisitos esenciales en la simulación, cuando la estructura jurídica de ella se equipara con figuras que históricamente han surgido y decaído, o con otras que aún se utilizan, sobresalen los criterios dispares, las sutilezas, las subdivisiones, cuya inutilidad a los efectos de la aplicación del derecho es en muchos casos patente.

c) Así, en el derecho romano —en el que la rigidez de las formas propició el desarrollo de imaginativas fórmulas tendientes a mantener esa forma, que de suyo a veces no permitía lo querido por las partes— en múltiples casos autorizaba a esas partes en una convención que lograran un fin por ellas querido, mediante un acto jurídico unido a un pacto de fiducia. Así, la hipoteca se constituía mediante la denominada “enajenación con fiducia”, y suponía que el deudor le transfería al acreedor la propiedad de una cosa que formaba parte de su patrimonio y enseguida celebraban un “pacto de fiducia”, por el cual el acreedor se comprometía a transferir nuevamente la propiedad de la cosa al deudor después del pago, quedando incluso el deudor con el disfrute de la cosa, mediante un arrendamiento (1) .

(1) En este negocio el deudor disponía de una acción (actio fiducia directa) para obligar al acreedor a devolverle la propiedad de la cosa.

En la época actual, estos pactos de fiducia, se caracterizan por presentar una desproporción entre el medio jurídico empleado y el fin práctico que las partes buscan, como por ejemplo, la transferencia de la propiedad de una cosa de manera que sirva de garantía del pago de una deuda, cumplido lo cual el fiduciario debe transferir la propiedad nuevamente al antiguo propietario (2) .

(2) Conocida desde el derecho romano como “fiducia cum creditore”.

d) En conclusión, las semejanzas que la simulación relativa presenta con los otrora negocios aparentes (aquellos que las partes acordaban ante la escasez de medios o acuerdos típicos o moldes en los que pudiesen desarrollar lo que deseaban, abundantes en Roma y en la antigua Francia y hoy de interés meramente anecdótico (3) o con los negocios fiduciarios hacen que tanto aquéllos como estos suelan, por algunos doctrinantes, ser calificados de negocios relativamente simulados, atendiendo a la esencia de estos, configurada en los requisitos que antes se mencionaron. Pero la verdad sea dicha, y en lo que tiene que ver con el negocio fiduciario, el debate sobre su entidad autónoma respecto a la simulación está lejos de haber llegado a su final.

(3) En Francia por ejemplo, para evitar los inconvenientes de la compra de un bien hipotecado, el vendedor se hacía rematar el bien por el comprador para sanearlo de eventuales hipotecas constituidas sobre el bien objeto de venta.

Pero al margen de este interesante tópico, es preciso reiterar que actos jurídicos como los que pone de presente este litigio pueden englobar o no una simulación; y lo cierto es que, en cada caso particular deberá auscultarse la voluntad de las partes mediante las pruebas recaudadas, tales como las cláusulas pactadas, el comportamiento de esas partes, la conducta procesal asumida, la época en que el contrato fue celebrado, los móviles, en fin, mediante la demostración de aquellos hechos indicadores de lo realmente querido por ellas. Pues puede disfrazarse de compraventa con pacto de retroventa un mutuo con garantía real, que puede ser lo querido por las partes y en cuyo caso se está en presencia de un negocio simulado; como también es posible que esa compraventa con su pacto accesorio, haya sido realmente lo querido por las partes así el móvil del contrato haya consistido en la necesidad de dinero en el vendedor y la obtención de una garantía sólida en el comprador.

De este último tenor fue el negocio que valió de la Corte estas palabras:

“El que vende con retroventa sabe que dispone del bien, que se despoja del dominio, pero también entiende que puede recobrarlo mediante la devolución del precio o la cantidad incorporada en el contrato. Comprende, las más de las veces, que el dinero que recibe el vendedor no se contrae necesariamente a una estipulación concreta del elemento precio, sino que más bien la entrega se hace bajo el entendimiento que lo ha de restituir para la recuperación del objeto vendido. Y esa es la razón práctica del pacto de retroventa: el vendedor se desprende del bien por la momentánea o circunstancial necesidad de dinero, pero, luego debe gozar de los recursos pecuniarios para recobrar la cosa, de suerte que el comprador no puede impedir, por la fuerza resolutoria que tiene esa modalidad negocial, la recuperación del bien” (Sent., ene. 29/85).

De lo dicho fluye entonces que tanto puede presentarse la compraventa con pacto de retroventa como negocio realmente querido por las partes, así ellas tengan entendido que las mueve un fin diferente, como también darse la presentación simulada de estos contratos para esconder un mutuo con garantía. Pero lo cierto, y en esto debe existir claridad, es que la venta con pacto de retroventa “no puede por sí sola reflejar un negocio simulado puesto que éste se ofrece tal como lo tiene estipulado la doctrina cuando se enderezan las voluntades de manera distinta a lo que en verdad quieren las partes, para hacer producir efectos externos completamente apartados del propósito negocial” (Sentencia mencionada).

e) Del resumen del clausulado de la escritura 4008 del 18 de diciembre de 1991 otorgada en la Notaría Primera de Cali, se evidencia con claridad meridiana no sólo, como antes ya se anticipó, que las partes estuviesen movidas por la necesidad de dinero y la obtención de una garantía, sino que, en efecto, el contrato realmente querido fue el de mutuo con garantía, en vista de que pactos de intereses, prórrogas en el contrato, retención de la posesión, amén de otros hechos indicadores (como la conducta procesal del demandado que persistentemente arguyó la “realidad” de la compraventa y la “tradición” efectuada), confluyen sólo a tener por celebrado estos contratos y no los que aparentaron las partes.

f) En el caso presente (en donde las partes, utilizando la compraventa con pacto de retroventa excedieron —por utilizar un contrato diverso— el fin económico que perseguían, cual es proporcionar una garantía al acreedor-comprador), debe recalcarse que en él se altera deliberadamente la verdad, pues a pesar de haber un convenio realmente querido (mutuo con garantía), se lo muestra de forma distinta, bajo el ropaje de una compraventa con pacto de retroventa, en donde por lo demás, queda por entero desdibujada la compraventa pues desaparece uno de sus elementos esenciales, el precio, al ser la cantidad acordada decididamente tratada y convertida en el objeto de un contrato de mutuo. Y en donde tampoco hay entrega material y más bien se patentiza una “retentio possessionis”, no sólo porque la tenencia de la cosa continuaba en manos del vendedor, sino porque éste debía pagar los impuestos del inmueble. En definitiva, es lo cierto que en este caso concreto, con evidencia manifiesta se llega a la conclusión de que el negocio de estos autos es relativamente simulado. Porque, los “efectos ordinarios” llamados a producirse en este negocio, como la dación del precio y de la cosa, realmente no se verificaron. Y tal aserto se patentiza con la crítica a los equivocados argumentos del tribunal, según pasa a verse:

g) El tribunal llega a la conclusión de que se celebró un real contrato de compraventa con pacto de retroventa. Son sus argumentos o fundamentos para llegar a esa conclusión:

En primer lugar, que de la simple lectura del contrato no se infieren los hechos alegados, sin que exista en el expediente, fuera de la mera afirmación de la actora, ninguna referencia al respecto. Pero lo que fluye diáfanamente, al punto de constituir éste un verdadero error de hecho trascendente y evidente del tribunal es que del texto de la escritura como lo demuestra el censor, se evidencien pactos que pugnan con la naturaleza y esencia del contrato de compraventa, que son incompatibles (para usar la terminología de E. Betti) y, en virtud de los cuales aflora la real intención de las partes. Así se concluye de la reiterada referencia a intereses, elemento por completo ajeno a un contrato de compraventa en que el vendedor, cuando recibe el pago del precio, no tiene porqué reconocer el pago de intereses sobre ese precio. Lo mismo debe decirse de los préstamos adicionales que de manera voluntaria puede hacer el comprador, préstamos que irían a sumarse al monto del precio definitivo de la compraventa, y préstamos sobre los cuales el vendedor, a pesar de ser parte del precio, debe reconocer intereses a su cargo. En fin, sólo hay que remitirse al texto resumido que encabeza este punto de las consideraciones de la Corte para hacer notar que lo que se infiere del contrato contenido en la escritura pública 4068 es lo contrario de lo que dedujo el tribunal, esto es, que se infiere la celebración de un mutuo y, por otra parte se deduce, por incompatibilidad con este contrato, que no pudo celebrarse una compraventa, inexistente por lo demás por falta de un elemento de su esencia.

En segundo lugar, descarta el tribunal que el móvil de la simulación haya sido que el inmueble sirviera de garantía real a la manera de una hipoteca, pues, dice, “una garantía hipotecaria Le haría más fácil eludir la deuda quirografaria si en realidad la causa simulandi fuera burlar los intereses de terceros acreedores, como Finca S.A., tal como lo asevera el recurrente sin aportar al respecto ninguna prueba”. Y aquí se olvida el tribunal de las copias de los oficios judiciales de embargo que, junto con las copias de los títulos valores base de la demanda ejecutiva que instaurara Finca S.A., contra la sociedad demandada, remitió el Juzgado Once Civil del Circuito de Cali, que dan cuenta de la apremiante situación de Avícola Villa María y del propósito de engaño a terceros que se evidencia con aparentar la celebración de una compraventa con pacto de retro y no un mutuo con garantía.

En tercer lugar el tribunal alude a que no puede tener en cuenta los documentos aportados por los peritos, que demuestran que la sociedad vendedora continuaba en poder del inmueble, pero se olvidó que esa situación quedó explícitamente plasmada en el texto de la escritura, con lo cual tales documentos allegados por los peritos para refrendar el avalúo que le daban al bien raíz (se trata de una solicitud de crédito ante el Banco Cafetero, que incluye como fecha marzo de 1992 —después de realizada la venta— en donde figura como propietaria la sociedad demandada) vienen simplemente a corroborar lo que ya las partes habían plasmado en el texto de instrumento. Y por eso debe añadirse que esta “retentio possessionis”, esos pagos de impuestos y servicios domiciliarios que debía asumir la vendedora, no encuadran de manera cabal en una real compraventa con pacto de retroventa.

Pasa luego el tribunal a analizar las probanzas del demandado César Rodrigo Arcila: el pago real de $ 25.000.000, la copia del contrato de arrendamiento que éste celebrara con Luz Helena Gutiérrez de Villa como arrendataria, la diligencia de restitución posterior, el certificado catastral en que figura como propietario. Y de ellas deduce la realidad de la venta.

Pero todas las demás probanzas demuestran con suficiencia lo contrario; además y salvo por razón de la pretensión de declaración de lesión enorme —que en casación es indiferente toda vez que no es censurado este punto de la sentencia—, no fue objeto de discusión el monto del precio pues en sí mismo su cuantía es indiferente para la determinación de si se está ante un mutuo o ante una compraventa. Debe resaltar la Corte lo que el censor denomina “actuación” del demandado, —cuando se refiere al arrendamiento celebrado con la madre de las únicas socias de la sociedad demandada, y el lanzamiento posterior—, piezas probatorias del demandado Arcila tendientes a acreditar su posesión sobre el inmueble, que todas ellas, de manera coincidente y sospechosa, datan de fechas concomitantes o posteriores a la iniciación de este proceso.

Todas estas situaciones, la última de la cuales denota un conducta procesal de la parte de la que es dable inferir (CPC, art. 249 ), junto con las otras pruebas, el concierto simulatorio, el engaño a terceros y la deliberada discrepancia entre lo declarado y lo querido, confluyen a tener por establecida la simulación relativa, en el negocio que pone de presente este proceso.

3. Por las razones anteriores, prospera el cargo. En consecuencia, como tribunal de instancia, profiere la Corte la sentencia sustitutiva en la que sólo resta indicar que la pretensión quinta de la demanda, atinente a que el bien sea restituido a la sociedad demandada Avícola Villa María Ltda., no puede prosperar porque lo que persigue la actora es que el derecho de propiedad sobre el inmueble retorne a esa demandada a efectos de poder cobrar coactivamente las deudas insolutas determinantes de este proceso, sin que incida el hecho de que ella tenga o no la tenencia material o la posesión del predio, aspectos ajenos a la pretensión de simulación que un tercero ajeno al negocio simulado incoe. Y en cuanto a las excepciones propuestas por el demandado César Rodrigo Arcila (“falta de interés jurídico en el demandante”, “falta de titularidad de la acción por lesión enorme“ “caducidad y prescripción” y “la innominada”) la Corte se limita a adicionar a lo que en el despacho del cargo se indicó, en cuanto a que no ve cómo haya caducidad de la acción de simulación y que la prescripción de esta acción es de veinte años, lapso que, como es evidente, no corrió entre la fecha de la escritura ( 1991) y la fecha del ejercicio de la acción (1992).

No obstante, debe resaltarse que develado el acuerdo real —el contrato de mutuo con una garantía—, es preciso analizar si esa garantía que recae sobre un inmueble puede por sí misma subsistir, de cara a lo que perentoriamente indica el artículo 2422 del Código CiviI, al que remite el 2448, en el sentido de que no puede estipularse que el acreedor tenga facultad de disponer del bien dado en garantía o de apropiárselo por medios distintos de los que el artículo 2422 prescribe y sin que valga ninguna estipulación, medios que se refieren a que el acreedor prendario (e hipotecario) tendrá derecho a pedir que la cosa dada en prenda (o hipoteca) se venda en pública subasta para que con el producto se pague; o que a falta de postura admisible se le adjudique en pago, hasta concurrencia de su crédito.

Esa prohibición, que proviene desde la época romana, llamada entonces pacto comisorio, ha tenido franca acogida en las legislaciones de corriente occidental en virtud de la protección que, a priori, brinda al deudor frente al natural poder dominante del acreedor. Teme el legislador, en palabras de Mazeaud, “que el constituyente, constreñido a pedir prestado, se pliegue a las condiciones que se le impongan” (Lecciones de Derecho Civil, Parte lll, V. I, pág. 115).

Por consiguiente, en la reseñada escritura pública 4068 del 18 de diciembre de 1991 —que contiene en realidad un contrato de mutuo y una garantía que consiste precisamente en la transferencia provisional y luego definitiva del bien raíz—, al estipularse (cláusulas 7ª y 8ª) que el mutuante se quede definitivamente con la propiedad del bien si el deudor no paga el monto prestado o sus intereses, se infringió la norma de orden público contenida en los artículos 2422 y 2448 del Código Civil, por lo que resulta imperioso que la Corte declare, como tribunal de instancia y de oficio, la nulidad absoluta por objeto ilícito de la garantía así estipulada. Para recalcar la conclusión, son pertinentes estas palabras de los autores últimamente citados: “Desde tiempos de Constantino los usureros han tratado de eludir la prohibición del pacto comisorio: El procedimiento más habitualmente utilizado consiste en la venta con pacto de retro o venta con facultad de volver a comprar el vendedor... El contrato de venta con pato de retro es válido; pero le pertenece a los tribunales desenmascarar el fraude”. Y luego de preguntarse si es inválido todo el contrato de garantía o sólo la cláusula, concluyen, con la jurisprudencia francesa: “sin duda ha estimado que el disfraz probaba por sí solo que el pacto prohibido había sido la causa determinante de la operación” (ib. págs. 115-116).

Decisión

En armonía con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia de 3 de julio de 1996 del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, Sala Civil, dentro del proceso ordinario por ella promovido contra la sociedad Avícola Villa María Ltda., y César Rodrigo Arcila y en su lugar profiere la siguiente SENTENCIA SUSTITUTIVA:

1. REVÓCASE el numeral primero de la sentencia de primera instancia proferida en este proceso por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cali, el 30 de noviembre de 1995.

2. En su lugar, DECLÁRASE que es relativamente simulada la compraventa con pacto de retroventa que la sociedad Avícola Villa María Ltda hizo al señor CÉsar Rodrigo Arcila, mediante la escritura pública 4068 del 18 de diciembre de 1991, de la Notaria 1ª del Círculo de Cali, registrada el 19 de diciembre de 1991, en el folio de matrícula inmobiliaria 373-000473 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Guadalajara de Buga, mediante la cual dicha sociedad enajeno a título de compraventa, al señor César Rodrigo Arcila, el inmueble determinado por su ubicación, cabida, conformación y linderos, en el hecho 3º de la demanda.

3. En consecuencia, como realmente constituyó un mutuo el negocio develado, acompañado de una garantía sobre el inmueble que incluyó la tradición del bien, de oficio, se declara la nulidad absoluta por objeto ilícito de la aludida garantía, y por ende de la tradición, por contrariar lo dispuesto en los artículos 2422 y 2448 del Código Civil.

4. Tómese nota de esta decisión al margen de la susodicha escritura 4068 del 18 de diciembre de 1991 de la Notarla 1ª del Círculo de Cali y ofíciese en el mismo sentido a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Guadalajara de Buga para que efectúe las anotaciones pertinentes en el folio de matrícula del inmueble.

5. Cancélense las transferencias de propiedad, gravámenes y limitaciones al dominio efectuados después de la inscripción de la demanda. Cancélese la inscripción de la demanda de este proceso en el folio de matrícula correspondiente al inmueble.

6. No se ordena la restitución del inmueble a la demandada sociedad Avícola Villa María Ltda.

7. Decláranse no probadas las excepciones propuestas por la defensa.

8. Costas de primera y segunda instancia a cargo de los demandados. Sin costas en el recurso de casación.

Notifíquese y devuélvase al tribunal de origen.

Silvio Fernando Trejos Bueno—Manuel Ardila Velásquez—Nicolás Bechara Simancas—Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo—José Fernando Ramírez Gómez—Jorge Santos Ballesteros.

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