Sentencia de casación 6763, mayo 7 de 2002 

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 

SALA DE CASACIÓN CIVIL

JUSTO TÍTULO EN LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA ORDINARIA

NO LO CONSTITUYE UNA PROMESA DE COMPRAVENTA

EXTRACTOS: «1. Parte la Corte de que, como es bien sabido, la prescripción adquisitiva —llamada también usucapion— está disciplinada por el artículo 2518 del Código Civil como un modo de obtener el dominio de las cosas corporales ajenas, muebles o inmuebles, y los demás derechos reales susceptibles de apropiación por tal medio, de donde se tiene que “el fundamento esencial de la prescripción adquisitiva del derecho de dominio es la posesión ejercida sobre un bien ajeno determinado, por el tiempo y con los requisitos exigidos por la ley” (sent. 84, sep. 29/98) y que, acorde con el artículo 2527 ejusdem, esa modalidad de prescripción puede ser ordinaria, caso en el que de manera invariable requerirá de la posesión regular extendida por el período de tiempo que el ordenamiento prevé (art. 2529 ib.), o extraordinaria, apoyada en la posesión irregular, también durante el lapso que positivamente se haya consagrado (art. 2531 ib).

Recuérdase, además, que por posesión regular se entiende aquella “que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión” (C.C., art. 764), de donde se deduce que para su estructuración, la prescripción adquisitiva ordinaria exige —de manera concurrente— la presencia de tres requisitos: a) en primer lugar, que se trate de una posesión material, esto es, de la tenencia con ánimo de señor y dueño sobre la cosa que se pretende usucapir (C.C., art. 762); b) que exista justo título, constitutivo o traslaticio de dominio (art. 765, incs. 1º y 2º ib.), y c) que haya buena fe en el poseedor en el momento de la adquisición constitutiva o traslaticia (C.C., art. 768, inc. 2º), o como en otras palabras lo puntualizara la Sala, la posesión regular “se configura, de una parte, con la existencia de la posesión; y de la otra, con que su adquisición sea regular, esto es, surgida con buena fe inicial y con justo título” (sent., mar. 07/89).

En estos términos, se impone precisar el concepto y alcance de la figura del justo título, consagrado como requisito sine que non de la declaración de pertenencia cuando el demandante invoca prescripción adquisitiva ordinaria de dominio. En desarrollo de ese laborío conviene recordar que, ciertamente, el legislador colombiano no se ha ocupado en definir —expressis verbis— el concepto en mención, como sí lo ha hecho frente a los títulos a los que niega esa connotación (art. 766, ib.), pero que jurisprudencialmente se ha establecido que serán justos títulos aquellos que estén previstos en la ley como tales, y que “en amplia acepción, por justo título se entiende la causa que conforme a derecho permite integrar la adquisición del dominio, de manera originaria o derivativa” (XCVIII, pág. 52), lo que en otras palabras refiere directa e inexorablemente al “acto o contrato que sirve de antecedente a su posesión, el cual debe corresponder a la categoría de los llamados justos títulos … ''...porque siendo por su naturaleza traslaticios de propiedad, dan un justo motivo a los que adquieren la posesión de una cosa a estos títulos, de creerse propietarios, no habiendo podido conjeturar que la persona de quien ellos han adquirido la cosa y que veían en posesión de esta cosa, no fuese propietario'' (Pothier, De la possession, Nº 6; De la prescripción, Nº 57)” (sent., ago. 12/97, exp. 5119, CCXLIX, pág. 309).

Así las cosas, cumple acotar que, acorde con el texto del artículo 765 del Código Civil, el justo título de adquisición del derecho de dominio, puede ser constitutivo, como en el caso de la ocupación, la accesión y la prescripción, o traslaticio, como en el de la venta, la permuta y la donación entre vivos. Sin embargo, el texto de este precepto ha merecido serios reparos de parte de la dogmática jurídica, pues como es bien sabido, la ocupación, la accesión y la prescripción, no constituyen propiamente títulos que, de manera mediata, lleven a la consecución del derecho de dominio, sino verdaderos modos que, recta vía, conducen a él, como en forma más apropiada lo consagra el artículo 673 de la citada codificación.

Ha de tenerse presente, además, que stricto sensu, tampoco la venta, la permuta y la donación entre vivos son títulos traslaticios del derecho real de dominio, porque en Colombia, estos negocios jurídicos, in concreto, apenas tienen idoneidad para generar la obligación de transferir la cosa, mas no conllevan directamente su transferencia, como sí ocurre en el derecho francés, en virtud del artículo 711 de su Código Civil, entre otras normas concordantes. Esta circunstancia, ex profeso, fue tenida en cuenta por don Andrés Bello al momento de estructurar el contenido del artículo 703 del Código Civil chileno, cuyo texto fue reproducido en el prenotado artículo 765 del código vernáculo, lo que explica la diferencia reinante entre los anunciados regímenes.

Por tal razón, un sector de la doctrina nacional ha destacado, en lo pertinente, que al disponer el artículo 765 del Código Civil que hay títulos constitutivos y traslaticios, la norma “contraría sus propias bases en punto a obligaciones y confunde la noción de título con la noción de modo. Los títulos ni son traslaticios, ni son constitutivos: son simplemente títulos, es decir, fuentes de obligaciones o de facultades; si el título es ejecutado y se trata de dar, se transfiere el dominio, pero ello no será obra del título sino del modo; si se trata de facultades, como cuando pesco en corriente de uso público, también la adquisición procede del modo [...]. El título no tiene el atributo de transferir el derecho real: basta considerar que si el obligado no ejecuta la prestación, no hay derecho real” (1) .

También, como consecuencia de estas vicisitudes normativas, la misma doctrina patria ha sostenido, en forma sintética, pero no por ello menos elocuente, que “de acuerdo con nuestro código, que en el particular se ha separado del francés, no son los contratos los que transmiten el dominio, sino la tradición que a ellos debe seguir, para que en vez de acreedores de las cosas compradas, por ejemplo, seamos propietarios de ellas. A esto puede contestarse que cuando a los contratos indicados se les llama títulos traslaticios de dominio, es porque por su naturaleza sirven para fundar la tradición de éste” (2) .

Sin embargo, cumple relievar que el mismo señor Bello, en su momento, quiso otorgar claridad sobre el punto que ahora ocupa la atención de la Sala, atendiendo las diferencias existentes entre las figuras del título y del modo, como fuentes mediata e inmediata para adquirir la propiedad. Así, de los términos del artículo 836 del proyecto de Código Civil del año 1853, en cuya virtud, “son traslaticios (los títulos) de dominio los que consisten en un contrato idóneo para transferir el dominio, como la venta, la permuta, la donación, etc; o en una adjudicación judicial”, se observa su justificado afán por evitar inconsistencias del talante de las aquí destacadas —fruto del llamado proyecto inédito—, siguiendo una orientación que, en lo fundamental, acompasa con la ofrecida hoy por la jurisprudencia nacional, la cual, con el propósito de lograr una interpretación adecuada del artículo 765 del Código Civil que, también ha asegurado de antaño —y ahora lo reitera— que “por justo título se entiende todo hecho o acto jurídico que, por su naturaleza y por su carácter de verdadero y válido, sería apto para atribuir en abstracto el dominio. Esto último, porque se toma en cuenta el título en sí, con prescindencia de circunstancias ajenas al mismo, que en concreto, podrían determinar que, a pesar de su calidad de justo, no obrase la adquisición del dominio” (sent., jun. 26/64, resaltado fuera de texto).

Consecuente con el anterior discurso, agrega la Sala en esta oportunidad que, si en el derecho colombiano —al igual que en un apreciable número de países pertenecientes al derecho continental, de penetrante influjo romanista—, los contratos, v.gr., la compraventa, así involucren la obligación de trasladar el dominio sobre un bien determinado, no llevan ínsita la transferencia de ese derecho real —lato sensu—, es decir, su tradición, definida positivamente como “un modo de adquirir el dominio de las cosas” que “consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo de una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo” (C.C., art. 740), menos podría reconocérsele tal virtud —o vocación— a los negocios jurídicos meramente preparatorios, entre ellos, la promesa de celebrar —en el futuro— una convención, ex novo.

Por consiguiente, confrontada la promesa de celebrar un contrato —y muy especialmente su indiscutida teleología jurídica— con las pautas fijadas por el legislador, se evidencia que ella, en el derecho patrio, no constituye título “originario”, ni “traslaticio” de dominio, de donde —por elemental sustracción de materia— habría que concluir, en estrictez, que —en el lenguaje empleado por el codificador civil— no puede tener el carácter de justo, asumiendo por tal, aquél que da lugar al surgimiento de la obligación de transmitir el derecho en mención, o como lo ha corroborado esta corporación pacífica y repetidamente, “… la promesa de contrato ...no es título traslaticio de dominio … ni es un acto de enajenación que genere obligaciones de dar” (Sent. mar. 22/79, reiterada el 22 de marzo de 1988).

Expresado de otra manera, la promesa de contrato genera, como nota arquetípica, a la par que definitoria, la obligación de celebrar ulteriormente el contrato prometido (facere) (3) , no así la de constituir o transferir el derecho, deber de prestación que sólo aflorará cuando haya sido materia inequívoca del respectivo negocio jurídico. De ahí que, por sus mismas connotaciones funcionales, en particular por limitarse a comprometer la conducta futura de los contratantes, tal negocio preparatorio —o preliminar— no resulta eficaz, para traducirse en fuente o detonante del dominio, ya que, se repite, esa tipología de negocio jurídico preparatorio tan sólo origina una obligación de celebrar —in futurum— el contrato convenido (de hacer) y, en consecuencia, no puede —por definición— ser traslativo o constitutivo de derechos, puesto que no tiene “relación con una cosa sino con la obligación de contratar”, constituyéndose en “antesala de un título traslaticio como la compraventa” (4) , motivo por el cual no cabe reconocerle, entre sus aptitudes consustanciales, la de transferir el derecho de propiedad radicado en cabeza del promitente vendedor.

Efectivamente, si a la promesa de compraventa, para situarse en este específico caso, se le atribuyera el efecto traslaticio mencionado, no sólo se distorsionaría, en el plano de su teleología, el rol que a dicho contrato —ab antique— le fue asignado sin ambages, como negocio jurídico típicamente preparatorio de otro (anterius), sino que también se confundiría con aquél, lo que es desde todo punto de vista inadmisible, pues si tan sólo se ha exteriorizado la voluntad de realizar un acto a posteriori (contrato definitivo), sólo cuando ella sea expresada para esculpir el contrato prometido y con el cumplimiento de los requisitos legales (posterius), podrá decirse que ha nacido, en puridad, el título traslaticio del dominio. Entonces, contemplada la promesa, como “contrato con efectos obligacionales (y no como un contrato con efecto real), o sea, no inmediatamente constitutivo, o traslaticio del derecho(5) , se colige que “los derechos y obligaciones que la promesa como tal encarna, no son los mismos que la compraventa genera, esto es, que la promesa no confiere al promitente vendedor título alguno al pago del precio, ni al promitente comprador título alguno a la entrega de la cosa, efectos que sólo originará la compraventa en cuanto sea celebrada, pero no podrán ser subsumidos por la mera promesa cuyo poder vinculatorio no va más allá de obligar mutua y recíprocamente a las partes a la celebración del contrato prometido” (XCIII, pág. 114), por manera que, surge como colofón, que “la promesa de contrato no es título traslaticio de dominio”, como tampoco “acto de enajenación”, toda vez que “no va destinada a la mutación del derecho real” (CLIX, pág. 88).

Así las cosas, es diáfano que en el sub lite no era atendible la demanda de pertenencia, puesto que, reitérase, la obligación de transferir el derecho de dominio, en sí, es ajena a la promesa de contrato de compraventa, ya que ésta apenas da lugar a la obligación de celebrar la venta prometida y no puede constituir, en consecuencia, “justo título” para hacerse al dominio del bien prometido, de donde ha de admitirse, como lo concluyó el tribunal, que el hecho de la celebración de una promesa de compraventa invocada por la demandante, per se, a lo sumo —y sólo en determinadas circunstancias— facilitaría al promitente comprador que quedara como tenedor o poseedor de la cosa, pero, en manera alguna, como propietario de ella. Por la misma razón, para alcanzar la declaración judicial de adquisición de dominio por el modo de la prescripción de carácter ordinario, no era suficiente a la demandante con acreditar —respecto del título que aportó como soporte de la posesión regular por ella aducida— la concurrencia de los elementos de validez o eficacia, sino que era indispensable, adicionalmente, que ese negocio jurídico —en abstracto— pudiera servir como conducto a la actora para obtener el derecho de dominio sobre el predio en disputa, así finalmente ello no hubiera tenido ocurrencia por circunstancias ajenas al mismo. Por tanto, desde esta perspectiva, resulta frustráneo el cargo único formulado contra el fallo de segunda instancia».

(Sentencia de casación, mayo 7 de 2002. Expediente 6763. Magistrado Ponente: Dr. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo).

(1) GÓMEZ, José J. , Bienes, U. Externado de Colombia, 1983, pág. 165.

(2) VALENCIA ZEA, Arturo. La Posesión,1978, pág. 147.

(3) GABRIELLI, Giovanni, Il Contratto Preliminare. Giuffrè Editore. Milán. 1970. Págs. 1 y 2.

(4) FUEYO LANERI, Fernando. Derecho Civil - Contratos Preparatorios, t. V. vol. II. Imp. y Lit. Universo. 1964, pág. 61.

(5) MESSINEO, Francesco. Contratto Preliminare. En Enciclopedia del Diritto. T. X. Giuffrè Editore. 1962, pág. 167.

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