Sentencia C11001310303819990086101 de mayo 4 de 2005 

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp.: C-1100131030381999-00861-01

Magistrado Ponente:

Dr. Jaime Alberto Arrubla Paucar

Bogotá, D.C., cuatro de mayo de dos mil cinco.

EXTRACTOS: «Consideraciones

1. La promesa de contrato de compraventa, específicamente en el documento de 23 de diciembre de 1998, que la modificó, los prometientes vendedores se comprometieron a entregar a la prometiente compradora, el día de la entrega del inmueble, “copia del acto administrativo mediante el cual se permita en el predio el uso institucional zonal que la faculte para la construcción de una clínica para el desarrollo de su objeto social”.

En el mismo documento se estipuló que si para la época de la entrega del inmueble no había sido posible obtener el acto administrativo mencionado, el contrato de “promesa de compraventa quedaba resuelto sin que haya lugar a cobro de cláusula penal o a reclamo alguno por concepto de indemnización de perjuicios”. En tal caso, los prometientes vendedores devolverían, en la misma fecha, la suma que recibieron como parte del precio en calidad de arras del negocio.

2. Frente a lo anterior, claramente se advierte que la pervivencia de las obligaciones emanadas de la promesa de contrato de compraventa se condicionó a que en el inmueble objeto de la misma, se posibilitara construir una clínica donde la prometiente compradora pudiera desarrollar su objeto social. Finalidad que igualmente reconoció el tribunal al decir que el “hecho cierto e indiscutido del proceso” era que las partes “sabían” que en el predio en cuestión, la prometiente compradora pretendía construir una clínica.

Entendida, entonces, correctamente la intención que tuvieron las partes al contratar, antes que ahondar en el incumplimiento de las obligaciones que recíprocamente los prometientes se imputaron, lo que correspondía verificar, en presencia precisamente de una condición resolutoria expresa, era si la incertidumbre acerca de la construcción de la clínica se había disipado definitivamente. Desde luego que si la finalidad aludida se frustraba, la promesa de compraventa quedaba resuelta de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial.

Sobre el particular la Corte desde antaño tiene explicado que la “condición resolutoria estipulada expresamente por los contratantes resuelve de pleno derecho el contrato, sin que requiera declaración judicial. El artículo 1546 del Código Civil se refiere a la condición resolutoria tácita, es decir, a la que envuelve todo contrato bilateral, y no a la expresa, o sea a la que libremente hayan estipulado las partes” (LXXVII-264).

3. En el proceso existe acuerdo en que los prometientes vendedores entregaron oportunamente a la prometiente compradora los documentos que despejaban la incertidumbre sobre el uso institucional del predio, concretamente copia del Decreto Distrital 092 de 1999 y el concepto favorable a la construcción emitido por la curaduría urbana 2 de Bogotá, para que conforme se dijo en la cláusula cuarta del documento de 23 de diciembre de 1998, fueran analizados por su destinataria.

Ahora, como la situación de incertidumbre que caracteriza a una condición en etapa de pendencia se disipa de manera definitiva “con la ocurrencia o la falta de ocurrencia del evento prevenido como condición”, según lo precisó la Corte, con cita de autores autorizados, en sentencia de 28 de junio de 1993 (CCXXII-612), lo que habría que verificar, entonces, no es el incumplimiento de los contratantes, propio de la condición resolutoria tácita del artículo 1546 del Código Civil, sino si la condición resolutoria expresa se cumplió o resultó fallida.

Si bien el tribunal enmarcó la entrega de los documentos en cuestión como una obligación cumplida por los prometientes vendedores, cuando esto es ajeno en una condición resolutoria expresa, lo cierto es que al decir que como tales documentos “sirvieron a los fines del contrato”, estaba aludiendo que la condición había resultado fallida, esto es que la incertidumbre sobre la construcción de la clínica se había disipado en forma positiva, lo que implicaba confirmar la pervivencia de la promesa de contrato de compraventa y de suyo que las obligaciones emanadas de dicho contrato se habían consolidado con todas sus consecuencias.

4. En ese orden de ideas, corresponde verificar si la conclusión del tribunal sobre el particular se acompasa con la realidad material de las pruebas o si por el contrario las mismas demuestran que en definitiva en el predio objeto de la promesa de compraventa no se permite el uso institucional requerido por las partes contratantes, lo cual impondría reconocer que la condición resolutoria expresa se cumplió.

Esto último precisamente es lo que la sociedad recurrente reclama en casación, solo que el tribunal no percató. En términos generales, en el primer cargo, al pasar por alto los informes del Departamento de Planeación Distrital, los testimonios de la curadora urbana 2 de Bogotá y de una funcionaria de dicha entidad, y los documentos que estas aportaron a sus respectivas declaraciones. En el segundo, al omitir los conceptos de las curadurías urbanas 1 y 4 de esta ciudad, así como las tantas veces citada condición resolutoria expresa contenida en la promesa de contrato de compraventa.

En el plenario existe un concepto favorable a la construcción de la clínica y dos desfavorables, expedidos, el primero, por el curador urbano 2, y los últimos, por los curadores urbanos 1 y 4, quienes de conformidad con lo previsto en los artículos 101 de la Ley 388 de 1997, y 9º, inciso 2º del Decreto 1052 de 1998, reglamentario de aquella, son competentes para emitirlos.

Aunque opuestos, tales conceptos en realidad no son contradictorios, porque todos confluyen en que, tratándose de inmuebles de uso compatible, como el del caso, el uso institucional requerido era factible en predios con un área útil igual o superior a 2000 M 2 . La discrepancia estriba en que el área útil calculada en el concepto favorable es superior a la indicada e inferior en los desfavorables, en consideración a que en estos se calculó un área de afectación ambiental que no aparece estimada en el primero, lo que de suyo, aunada a otras áreas de afectación presentes en los conceptos de los curadores urbanos 1 y 2, coloca el área útil del lote por debajo de la mínima requerida.

Al margen de esa discrepancia, en el proceso se estableció que la construcción de la clínica no era posible. En la actuación que promovieron los prometientes vendedores tendiente a que se autorizara desarrollar los usos compatibles que propusieron en el predio en mención, el curador urbano 2 de esta ciudad, mismo que en un comienzo había estimado viable la construcción, finalmente negó la licencia solicitada, fincado en el concepto obligatorio que para predios de uso compartido emitió el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, en cumplimiento de las normas urbanísticas locales (Ac. 6/90, D. 600 y 737/93, y 092/99).

Conforme a dicho concepto, la construcción no era viable, entre otras razones, porque aceptando que en el predio se permitían los usos compatibles, de todas formas no se reunía el requisito de área útil mínima requerida. Consideró la entidad, respecto de las condiciones de accesibilidad, que “si los usos permitidos en un eje no se contemplan en la subzona o subárea, los accesos se deben plantear desde la vía que genera el eje, salvo que a juicio del DAPD se requiera soluciones de acceso a través de calzadas paralelas o desde vías locales proyectadas con ancho mínimo de veinte metros, en especial aquellos predios ubicados en proximidad de intersecciones entre vías arterias. Si se hubiere optado por esta última solución se disminuiría el área útil del predio, con lo cual tampoco era posible el desarrollo de los usos compatibles”.

Por su parte, Sandra Consuelo Forero Ramírez, funcionaria que suscribió el anterior concepto, declaró que si bien el Decreto 092 de 1999 permitió en el predio, por un error, el uso compatible, de todas formas ese uso lo prohibía la “norma marco”, es decir, el Acuerdo 6 de 1990, en concordancia con el Decreto 737 de 1993, razón por la cual hubo necesidad de aclarar la situación mediante el Decreto 506 de 1999.

Igualmente, la curadora urbana 2, Brianda Mercedes Reniz Caballero, misma que como se dijo negó la licencia solicitada, manifestó, en relación con el concepto favorable que suscribió, que la información suministrada correspondía a “datos preliminares o generales que su confirmación y verificación exacta se hace en el momento de la solicitud de la licencia de urbanismo y por el Departamento de Planeación Distrital a quien le corresponde estudiar y dar concepto favorable sobre el desarrollo del uso compatible para efecto de proceder la curaduría en el caso de que este sea favorable a expedir la licencia de urbanismo solicitada”.

5. En definitiva, como de las anteriores pruebas se establece que en el predio objeto del contrato prometido, las normas urbanísticas no permitían la construcción de una clínica, bien por estar prohibida, ya porque el requisito del área útil mínima requerida no se cumplía, el tribunal incurrió en los errores manifiestos que sobre el particular en ambos cargos se denuncian. Como esos errores lo condujeron a considerar fallida la condición resolutoria expresa, cuando lo que se verifica es que se cumplió, esto incidió, en forma totalizadora, en la aplicación de las normas que común a ambos cargos se citan, especialmente el artículo 1546 del Código Civil.

En efecto, con independencia del acierto, si bien el tribunal dejó sentado que la prometiente compradora había incumplido primero en el tiempo las obligaciones contraídas, en cuanto no consignó las cuotas del precio que se hicieron exigibles antes de la entrega del inmueble, esa conclusión la neutraliza el cumplimiento de la condición resolutoria expresa, por lo que nada sobre el particular se debe analizar.

Desde luego que para atribuir incumplimiento se debe estar en presencia de un contrato vigente, requisito este que no se cumplía para cuando se presentó la demanda, porque para esa época, en virtud del advenimiento de la condición resolutoria expresa, la promesa de compraventa ya se había resuelto de pleno derecho, lo que de suyo implicaba que nada había que resolver por causa de una condición resolutoria tácita.

Por lo demás, en el caso de que hubieren sucedido los incumplimientos antes de cumplirse la condición resolutoria expresa, esta obra por regla de principio retroactivamente, por lo que inocuo resultaría establecer si las obligaciones cuya suerte pendían de dicha condición, se cumplieron o dejaron de cumplir, porque se entiende que las obligaciones no han existido (C.C., art. 1544). Como en tal caso, “el deudor puede repetir lo dado o pagado”, “esto equivale a suponer que la obligación condicional no ha existido” (Ospina Fernández, Guillermo. “Régimen general de las obligaciones”. Editorial Temis, 5ª edición, pág. 232).

6. Los cargos, en consecuencia, en el aspecto estudiado, se abren paso.

Sentencia sustitutiva

Las consideraciones consignadas en precedencia, son suficientes para negar las pretensiones de ambas demandas, razón por la cual la Corte a las mismas se remite. En consecuencia, al margen de los argumentos del recurso de apelación, la sentencia de primera instancia debe ser revocada en su totalidad, salvo el numeral 3º de la parte dispositiva que negó las pretensiones de la demanda de reconvención, el cual se confirma, pero por las razones dichas, para en lo demás negar las pretensiones de la demanda inicial.

Por lo demás, resuelta de pleno derecho la promesa de compraventa, nada tiene que decidir la Corte sobre el efecto retroactivo de lo pactado, porque las partes en la condición resolutoria expresa, previeron las consecuencias que se derivaban del cumplimiento de esa condición. En efecto, ninguno de los contratantes sería deudor de la cláusula penal y los prometientes vendedores restituirían la suma recibida por concepto de arras, en la fecha igualmente indicada.

Decisión

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia de 14 de febrero de 2003, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, en el proceso ordinario de la sociedad Médicos Asociados S.A. contra Nelson Beltrán Beltrán, Luis Álvaro Pineda Villegas y Carmen Fonseca Beltrán, y en sede de instancia REVOCA en su totalidad la sentencia apelada, salvo el numeral 3º de la parte dispositiva que negó las pretensiones de la demanda de reconvención, el cual se confirma, para en lo demás negar las pretensiones de la demanda inicial.

Sin costas en casación por haber resultado fundado el recurso.

Sin costas en ambas instancias porque ninguna demanda prosperó.

Cópiese, notifíquese y devuélvase el expediente al tribunal de origen para lo pertinente».

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