Sentencia de febrero 25 de 1991 

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 

SALA DE CASACIÓN CIVIL

PROMESA DE CONTRATO

CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA

EXTRACTOS: «5. Desde vieja data esta corporación ha venido sosteniendo que la promesa de contratar sólo genera obligaciones de hacer, es decir, que de ella nace “...como obligación específica para cada una de las partes la de concurrir a la celebración eficaz del contrato prometido en el término o al cumplimiento de la condición al efecto estipulados... ”; que en tratándose de promesa de compraventa de bienes inmuebles la obligación de hacer “...consiste en el otorgamiento de la respectiva escritura pública...”, que corre a cargo tanto del prometiente vendedor como del prometiente comprador, pues uno y otro son, recíprocamente, acreedor y deudor de esa específica obligación; que no obstante lo anterior las partes pueden no limitarse a definir los perfiles de la promesa de contratar de acuerdo con las previsiones que le son propias y que emanan del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, sino que le pueden introducir otras previsiones contractuales que, si bien no la desnaturalizan, la hacen compleja en su desarrollo y ejecución y que obligan a los contratantes a cumplirlas en la forma y tiempo convenidos. (Sentencias de 26 de mayo de 1898; XIII, 319; 11 de mayo de 1942 LIV 46; 21 de septiembre de 1942, LIV bis, 84; 18 de junio de 1958, LXXXVIII, 188; 28 de julio de 1960, XCIII, 114; 8 de agosto de 1974, CXLVIII, 195; 25 de septiembre de 1979, CLIX, 274; junio 7 de 1989, sin publicar).

6. Es indudable que por participar la promesa de contratar de la estirpe de los contratos bilaterales, en dicho negocio jurídico ya implícita la condición resolutoria tácita, por lo que el fenómeno del incumplimiento por una de las partes de las obligaciones a su cargo, coloca a la otra en la posición de poder solicitar su resolución, con apoyo en el artículo 1546 del Código Civil, que es una norma de carácter general, para lo cual se requiere la concurrencia de los siguientes presupuestos: a) que se trate de contrato bilateral válido; b) que quien promueva la acción haya cumplido con sus obligaciones o haya estado dispuesto a cumplirlas y c) que el otro contratante haya incumplido las obligaciones que le corresponden.

7. De tal suerte que, conforme a los referidos presupuestos que aparecen meridianamente consignados en el precitado artículo 1546 del Código Civil, el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden, acción que incuestionablemente debe dirigirse contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado.

8. Dado que en el caso sub júdice , las declaraciones y condenas solicitadas en la demanda fincan claramente en el incumplimiento de la obligación de hacer que le incumbía a la sociedad demandada, por colocarse “...en imposibilidad jurídica de cumplir la promesa de compraventa celebrada con Promotora Santa Fe Limitada (hoy en liquidación) en cuanto hace referencia al mencionado lote número tres (3) de la manzana “G” de la urbanización Niza Norte de Bogotá” por haberlo vendido a persona distinta de la prometiente compradora, es indiscutible que previamente a determinar el incumplimiento de la firma demandada a dicha prestación, deba averiguarse por el cumplimiento de la sociedad demandante a la obligación de hacer, que para ella también generó la promesa de compraventa aludida, vale decir, si concurrió oportuna y eficazmente a la celebración del contrato prometido, o sea, a otorgar la respectiva escritura que perfeccionara el contrato de compraventa prometido.

9. Sin embargo, ninguno de los elementos de juicio reseñados en el cargo apunta a demostrar que la sociedad actora concurrió al lugar y en la fecha señalados en la cláusula quinta de la promesa de compraventa a otorgar la correspondiente escritura, ni que hubiese estado presto a ello, cuestión que la censura igualmente acepta sin reserva alguna, razón por la cual resulta ciertamente intranscendente abordar el análisis del presupuesto relacionado con el incumplimiento de la sociedad demandada, según las prescripciones legales y el criterio jurisprudencial transcritos.

10. En tales circunstancias es fácilmente colegible que el Tribunal no cometió en su fallo el yerro de facto que le atribuye la censura al preferir el examen de las pruebas relacionadas en el cargo, comoquiera que por la naturaleza de la acción promovida y por la índole de la obligación tildada de incumplida, el sentenciador de segundo grado estaba inexorablemente abocado a examinar previamente las pruebas que se dirigieran a demostrar que la sociedad actora había cumplido con la susodicha obligación de hacer, en el plazo convenido en la promesa, y que de paso, establecieran su legitimación para deprecar la acción incoada; en caso negativo, resultaba inocuo averiguar si con posterioridad a la fecha convenida para cumplir con la obligación de hacer, la sociedad demandada había enajenado el inmueble prometido en venta a persona distinta de la promitente compradora, como también indagar si la firma actora había satisfecho otras prestaciones distintas de aquélla, derivadas más del contrato prometido que de la propia promesa de compraventa.

11. Pero ni aun examinando los elementos de juicio reseñados en el cargo por la censura puede arribarse a conclusión distinta de la que extrajo el Tribunal, pues la presunta prórroga del plazo acordado para el otorgamiento de la escritura que perfeccionara el contrato prometido, alegada ahora por la firma actora con el objeto de ubicar, dentro de dicho lapso el incumplimiento de la entidad demandada, no puede inferirse de la aplicación práctica que del contrato hayan hecho las partes, comoquiera que por ser la promesa de contratar un convenio solemne, no solamente sus cláusulas primigenias sino también sus adiciones o modificaciones deben constar por escrito, pues como repetidamente lo ha dicho la Corte la formalidad del escrito es un requisito unido a la existencia misma del contrato y no simplemente condición ad probationem, razón por la cual son inadmisibles, para demostrarlas, otros elementos de convicción distintos a la forma escrita, incluida la confesión de los mismos contratantes».

(Sentencia de febrero 25 de 1991. Magistrado Ponente: Dr. Rafael Romero Sierra).

_________________________________