Sentencia de mayo 29 de 1991 

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 

SALA DE CASACIÓN CIVIL

INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS MORATORIOS

SOLICITUD DE INTERESES Y CORRECCIÓN MONETARIA

Magistrado Ponente:

Dr. Rafael Romero Sierra

Bogotá, D.E., veintinueve de mayo de mil novecientos noventa y uno.

Se decide el recurso de casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 13 de mayo de 1988, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá en este proceso ordinario promovido por Agrupación Los Mirtos Limitada frente a Carlos Fidel Goyeneche Pardo y María Teresa Sánchez Guerrero de Goyeneche.

I. Antecedentes

1. Mediante demanda repartida al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá, la demandante solicita las siguientes declaraciones y condenas:

a) Es simulada relativamente la cláusula sexta, literales a), b), c), d) y su parágrafo, contenida en la compraventa de que trata la escritura pública número 1100 de 3 de agosto de 1982, otorgada en la Notaría 19 de Bogotá, cuyos textos transcribe en la demanda; lo mismo que la cláusula novena de dicho contrato en cuanto prescribe: “y que con la firma de esta escritura se le está dando cabal y completo cumplimiento al contrato de promesa de compraventa de que da cuenta el documento privado de fecha tres (3) del mes de abril de mil novecientos ochenta y dos (1982) suscrito entre las partes”;

b) Consecuentemente, declarar que las condiciones del contrato celebrado fueron otras, en cuanto a precio, forma de pago y renuncia a la condición resolutoria por falta de éste, tal como se expresa en el libelo;

c) Declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado entre Agrupación Los Mirtos y los demandados, contenido en la escritura mencionada, cuyos linderos escribe la demanda, por “NO PAGO de las sumas de dinero, para aplicar al valor del precio del bien, correspondiente a las cuotas de los días quince (15) de agosto y quince (15) de octubre de 1982, cada una por la suma de seiscientos cincuenta mil pesos moneda legal ($ 650.000)”;

d) Condenar a los demandados a pagar los perjuicios causados a la actora;

e) Ordenar la restitución del inmueble a la demandante dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia que declare la resolución de la compraventa;

f) Autorizar a la actora para retener las arras pactadas, que pagaron los demandados en cuantía de $ 355.000, y declarar que estos las han perdido por incumplimiento del contrato;

g) Autorizar a la actora retener el precio pagado en suma total de $1.300.000 (incluido el valor de las arras), “para garantizar el pago de los frutos civiles que ha debido producir el inmueble, desde la fecha de su entrega, septiembre 1º de 1982, en la proporción del precio dejado de pagar, y hasta cuando la restitución del mismo se haga ...” a la demandante; y

h) Condenar a los demandados a pagar las costas del proceso.

Subsidiariamente, la actora elevó las peticiones que a continuación se compendian:

a) Declarar que entre las partes se celebró el contrato de compraventa sobre el inmueble descrito por su ubicación y linderos en la demanda, el día 3 de abril de 1982;

b) Declarar que el precio de la venta fue la suma de $ 4.940.000, que los demandados acordaron pagar en la forma que lo indica la petición segunda subsidiaria;

c) Declarar que “sobre saldos de capital los demandados aceptaron reconocer y pagar intereses a la rata del 3% mensual y de mora al 4% mensual, a partir de la fecha de la entrega del inmueble, es decir, desde el 1º de septiembre de 1982”;

d) Declarar que los demandados adeudan de plazo vencido a la actora y desde el 10 de noviembre de 1982, como saldo del precio de la venta, la cantidad de $ 1.865.768, más los intereses de mora pactados;

e) Condenar a los demandados a pagar los perjuicios causados a la actora por el no pago del precio del bien vendido, “consistente en la desvalorización dineraria y devaluación sufrida por nuestra moneda y que los indemnicen trasladando al valor de la fecha del pago efectivo la suma de dinero adeudada al 16 de noviembre de 1982”; y

f) Condenar a los demandados a pagar las costas del proceso.

2. Las peticiones anteriores se hicieron descansar en los fundamentos de hecho que seguidamente se sintetizan:

a) La actora prometió vender a los demandados el interior nueve del conjunto residencial Los Mirtos, distinguido con el número 19-10 de la calle 147 de Bogotá, contrato de promesa que fue suscrito el 3 de abril de 1982.

b) El precio de venta se acordó en la suma de $ 4.940.000, que los demandados se obligaron a pagar así:

— A la firma de la promesa y a título de arras $ 355.000 

— El 30 de abril de 1982 $545.000 

— El 15 de junio de 1982 $686.190 

— El 15 de agosto de 1982 $650.000 

— El 15 de octubre de 1982 $650.000 

— Sesenta días después de la firma de la promesa, y mediante subrogación con el Banco Central Hipotecario $2.053.810 

c) A la firma de la escritura pública de venta Nº 1100 de 3 de agosto de 1982, otorgada en la Notaría 19 de Bogotá, que solemnizó el contrato prometido, los demandados sólo habían cancelado a la actora los siguientes valores:

— El 3 de abril de 1982 y a título de arras $ 355.000 

— El 30 de abril de 1982 295.000 

para un total de 650.000 

Por lo que adeudaban a la demandante:

— Saldo de la cuota de 30 de abril $ 250.000 

— Cuota de 15 de junio de 1982 686.190 

— Cuota de 15 de agosto de 1982 650.000 

— Cuota de 15 de octubre de 1982 650.000 

— Monto por subrogar 2.053.810 

d) No obstante lo adeudado por los demandados a la actora, y a fin de que el banco autorizara la subrogación, las partes acordaron correr la escritura pública de venta el 3 de agosto de 1982, en la cual simularon relativamente su cláusula sexta en punto atinente al monto del precio y su forma de pago, pues al paso que estipularon como valor total la suma de $ 3.100.000 procurando la rebaja de los costos de escrituración, impuestos y registro, convinieron que el precio real a pagar y la forma de hacerlo se rigiera conforme a la promesa de compraventa que habían suscrito. De igual manera acordaron los contratantes, simular en forma relativa la cláusula novena del contrato de compraventa, en la que manifestaron haberse dado total cumplimiento a la promesa, con la finalidad de que el acreedor hipotecario aprobara la subrogación.

e) Como a la fecha del otorgamiento de la escritura 1100 que solemnizó el contrato prometido (ago. 3/82), los demandados no habían pagado totalmente las cuotas de 30 de abril y 15 de junio, la demandante “aceptó renunciar a la condición resolutoria por su no pago oportuno, pero dejó en claro que el no pago de las cuotas siguientes de los días quince (15) de agosto y quince (15) de octubre de 1982 por valores de $ 650.000 le daría derecho a resolver el contrato”.

f) El inmueble fue entregado a los demandados el 1º de septiembre de 1982, fecha a partir de la cual ellos aceptaron reconocer y pagar a la actora intereses de plazo sobre saldos al 3% mensual, incluyendo el monto de la subrogación, y moratorios a la tasa del 4% mensual.

g) El 16 de agosto de 1982 los demandados propusieron a la actora posponer “el pago de las cuotas debidas y que fueron acordadas en la promesa de venta, a lo que no accedió esta última”.

h) El Banco Central Hipotecario aceptó la subrogación el 21 de octubre de 1982 pero por un valor inferior en $ 15.750, y por eso cuando el 9 de noviembre de 1982 los demandados abonaron a la obligación $ 650.000, la actora aplicó dicha suma a cubrir en primer lugar los intereses de la deuda, y luego al saldo de capital, incluyendo la diferencia por el menor valor de la subrogación, con lo cual quedó a cargo de ellos un saldo insoluto total por valor de $ 1.865.768.80, que adeudan desde el 10 de noviembre de 1982.

3. Sólo la demandada María Teresa Sánchez Guerrero de Goyeneche descorrió el traslado de la demanda, manifestando en relación con los hechos que no es cierto que se hubiera estipulado en la escritura de venta un precio diferente al real; que la casa no fue entregada materialmente el 1º de septiembre de 1982, como se afirma en el libelo, sino que ella pasó a habitarla el 2 de febrero de 1983, sin que el inmueble hubiera sido terminado, pues se encontraba casi en obra negra y ella tuvo que sufragar el valor de los acabados ante la negativa de la actora en dar cumplimiento a lo pactado por escrito y verbalmente; que los intereses de mora no se generaron para ella “porque quien se encontraba en mora de cumplir era el vendedor al no haber terminado el inmueble y mucho menos haber hecho entrega real del mismo"; y que lo adeudado por ella a la actora es solamente la suma de $ 1.300.000 correspondientes a las cuotas de 15 de agosto y 15 de octubre de 1982. Respecto a las pretensiones, se opuso a éstas, proponiendo la excepción que denominó “non adimpleti contractus” y “genérica”.

4. El a quo finalizó la instancia con sentencia de 4 de febrero de 1987, en la cual hizo los siguientes pronunciamientos:

“1. Declarar simuladas las cláusulas SEXTA, literales a), b), c), d) y su parágrafo y Novena de la escritura No. 1100 de 3 de agosto de 1982.

2. Declarar que el precio real de la compraventa celebrada en la escritura 1100 de 3 de agosto de 1982, es el contenido en la promesa de compraventa celebrada entre las mismas partes el 3 de abril de 1982 en su cláusula TERCERA, al igual que la forma de pago del mismo precio, estableciéndose igualmente la no renuncia a la condición resolutoria por el no pago del precio.

3. Abstenerse de hacer declaración alguna respecto de las pretensiones 3, 4, 5, 6 y 7 de la demanda por los motivos expuestos en la parte motiva de esta providencia.

4. Condenar en costas a la parte demandada...”.

5. Contra lo así resuelto interpusieron recurso de apelación las partes, que desató el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá mediante sentencia de 13 de mayo de 1988, revocando la del a quo para, en su lugar, decidir en forma inhibitoria, condenando en costas de ambas instancias a la parte actora.

II. La sentencia del Tribunal

Después de enfatizar la falta de precisión y claridad de la demanda, observa el setenciador que ésta incurrió en indebida acumulación de pretensiones, ya que fue solicitada la declaración de simulación relativa y simultáneamente la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, ambas como principales, cuando bien se sabe que se excluyen mutuamente, “puesto que si se declara simulado relativamente el contrato, es para que éste subsista y se mantenga el precio real del inmueble estipulado en la promesa de compraventa y si se impetra la resolución, con indemnización de perjuicios, es para que se resuelva el contrato por incumplimiento de los demandados y se retorne el inmueble y el precio pagado ala situación jurídica que tenían antes, con todas las demás consecuencias procesales. De manera que por ser excluyentes las dos pretensiones, no podían tramitarse como principales en el mismo proceso y la resolución no es consecuencia de la simulación relativa, precisamente porque esta última deja vigente el contrato, cuando solamente se trata de declarar cual fue el precio convenido por las partes contratantes. El artículo 82 del Código de Procedimiento Civil ordena que tratándose de pretensiones excluyentes, una se presente como principal y la otra como subsidiaria. Esto no lo ha cumplido la parte actora en el presente caso y precisamente por eso es que hay indebida acumulación de pretensiones. Luego de conformidad con lo dispuesto en el numeral tercero de la norma procesal citada y en armonía con el numeral 5º del artículo 97 ibídem, la demanda con la cual se inició este proceso es inepta por indebida acumulación de pretensiones”.

III. La demanda de casación

Tres cargos formula el recurrente contra la sentencia del Tribunal, todos al amparo de la causal primera de casación contemplada por el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, de los cuales la Corte solo estudiará el tercero por ser el llamado a prosperar.

Cargo tercero

Mediante él se acusa la sentencia de infringir directamente los artículos 82 numeral. 2º, 85 numeral 3º, 97 numeral 5º del Código de Procedimiento Civil, por aplicación indebida; 1º, 2º, 22, 822, 824, 829 parágrafo 2º, 831, 861, 864, 866, 870, 871, 880, 881, 883, 884, 905, 946, 947, 948, 950, 963 del Código de Comercio, 1544, 1545, 1546, 1602, 1613, 1614, 1615, 1617, 1766, 1857, 1930, 1932 del Código Civil, 267 y 403 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación.

Lo desarrolla el recurrente manifestando que, para decidir como lo hizo, el sentenciador consideró que la pretensión simulatoria ejercitada en la demanda equivalente a una petición de validez de la compraventa celebrada, mientras la resolutoria, que también se impetra, persigue de manera inmediata la destrucción de ese vínculo contractual, por lo que propuestas ambas en ese orden se destruyen por ser incompatibles. Combatiendo entonces ese parecer del Tribunal señala el censor que las dos pretensiones parten del supuesto de ser el contrato válido y eficaz, comoquiera que la simulación relativa procura hacer prevalecer el acuerdo oculto sobre el expresado sin destrucción del vínculo, y la resolución persigue que ese contrato válido así celebrado se extinga por efecto del incumplimiento de una de las partes. Por tanto, añade, “la oposición que encuentra el fallador entre las dos pretensiones principales no es sino el resultado de dar a la tercera —la de resolución del contrato por incumplimiento— un efecto que esta pretensión no conlleva conforme a la ley”.

Asevera seguidamente el impugnante que, como dar a una pretensión un efecto jurídico que no tiene es equivocarse sobre las consecuencias jurídicas que la ley atribuye al hecho hipotetizado por la norma, el Tribunal incurrió así “en violación directa de la ley sustancial al considerar como contradictorias entre sí a dos instituciones que suponen ambas la plena validez y vigencia de un contrato entre las partes”.

Consideraciones

La trascendencia de la demanda en punto atinente a la constitución, desarrollo y culminación del proceso, ha llevado al ordenamiento procesal colombiano a imponer pautas nítidas a las cuales ésta se debe someter para su admisión. Una de ellas tiene que ver con la indicación precisa y clara de “lo que pretente el actor”, o sea, la petición que éste formula para que sobre ella verse el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.

Fundado, en unos casos, en el principio de la economía procesal, entendido éste como el propósito de obtener el mayor resultado con el mínimo de actividad jurisdiccional; y, en otros, en la necesidad de evitar el rompimiento o división de la continencia de la causa, generadora de fallos contradictorios y por ende atentatorios de la cosa juzgada, nuestro ordenamiento permite en el artículo 82 del anterior estatuto procesal, y ahora en el actual (Decreto 2282 de 1989), el fenómeno de la acumulación de pretensiones, consistente en que el demandante puede ejercitar una pluralidad de peticiones en una misma demanda para que sean resueltas en un solo acto de decisión (acumulación objetiva), o en permitir la reunión en un mismo libelo de las pretensiones de varios demandantes o contra varios demandados (acumulación subjetiva) para que se compongan en un mismo fallo. Desde luego que, como la acumulación subjetiva tiene por finalidad facilitar la objetiva, si varias pretensiones conexas se someten a decisión en procesos diversos, se corre el riesgo de que ellos culminen con sentencias también diversas y muy probablemente inarmónicas o contradictorias, producto de un examen que por ser parcial es deficiente, ya que no comprende la totalidad del material disperso en los distintos procesos. Pero, además, aún en los eventos de pretensiones inconexas, el legislador ha previsto la acumulación objetiva para proteger el interés de los litigantes y el de la propia comunidad, ya que a unos y otros interesa por igual la reducción de gastos, la brevedad de los pleitos y la no proliferación de estos cuando pueden y deben resolverse en una misma decisión.

Dejada así en principio la opción de la acumulación de pretensiones al servicio de la propia necesidad del demandante, el ordenamiento limita no obstante el libre arbitrio de éste para pedir, al exigir en la norma en comento que, trátese o no de peticiones conexas, éstas: a) deben someterse a la decisión de un juez competente para conocer de todas, excepto en los casos de atracción de competencia; b) que ellas no se excluyen entre sí, a no ser que se propongan como principales y subsidiarias; y c) que todas puedan tramitarse por el mismo procedimiento. El fundamento del primero y el tercero de esos requisitos estriba en el artículo 26 de la Constitución Nacional, que solo permite el juzgamiento por juez competente y con la obsevancia de las formas propias de cada juicio; y el segundo, en la propia razón natural que hace imposible, salvo la gradación como principales y subsidiarias, la resolución de peticiones adversas, antagónicas o excluyentes sobre un mismo fenómeno jurídico.

Examinada la demanda con la cual se inició este proceso, observa la Corte que si bien se solicita por la actora la simulación relativa del contrato de compraventa en lo tocante al precio allí acordado y su forma de pago (contenido de la pretensión primera principal), para que una vez declarada ésta se proceda por el juzgador o manifestar que lo acordado realmente en torno a estos conceptos fue lo estipulado en la promesa de compraventa (contenido de la pretensión segunda principal), es lo cierto que con esas dos pretensiones iniciales lo que persigue el actor es establecer delanteramente los términos exactos en que se celebró el contrato de compraventa, para que una vez conocidos y definidos ellos, pueda tener lugar ahora sí la declaratoria de la resolución del contrato de compraventa (contenido de la pretensión tercera principal) con ocasión del incumplimiento de los demandados a los acuerdos sobre pago del precio del inmueble, mantenidos en secreto. Siendo ello así, como lo respaldan nítidamente los fundamentos fácticos del libelo, que la actora ha tenido como intención primera la de fijar los límites del contrato, su exacto contenido, para pretender luego su resolución por el incumplimiento de los demandados, en esto no hay ni puede haber pretensiones incompatibles o excluyentes, sino, por el contrario, lógicas y acompasadas, pues mal haría la actora en pretender desatar un contrato aparente cuyos términos, fuera de no consultar la realidad negocial, son lesivos para sus intereses. Otra cosa es que la actora, pretendiendo la declaración de simulación absoluta del contrato, hubiera solicitado paralelamente su resolución, pues en este evento es obvio que se haría la indebida acumulación, ya que son pretensiones antagónicas que se destruyen mutuamente, a menos que se propongan en forma subsidiaria.

Puestas así las cosas, forzoso es concluir que la decisión del Tribunal de inhibirse para decidir de mérito la pretensión, en atención a que la resolución es incompatible con la simulación relativa del contrato, obedece a un error juris in judicando, que por lógica consecuencia le abre paso al cargo formulado por el censor.

Sentencia de reemplazo

Como el cargo es próspero y produce el quiebre de la sentencia en su totalidad, procede la Sala, como Tribunal de instancia, a resolver los recursos de apelación interpuestos por las partes contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá.

1. La simulación de un contrato implica el acuerdo de voluntades de las partes orientadas a producir externamente un acto jurídico que no es real porque ellas o bien no han tenido ese propósito, del cual carecen por completo (simulación absoluta), o sólo disfrazan su verdadero querer aparentando un negocio distinto del que en realidad han celebrado (simulación relativa).

En uno y otro caso la simulación supone de manera invariable la afinidad de voluntades de los contratantes, tendiente a producir la prueba de un negocio que no es real o que es diferente, para mantener oculto el único y verdadero propósito que los anima. Por consiguiente, si la simulación es relativa, el único negocio jurídico existente será el que las partes deciden mantener en la intimidad; por el contrario, si ella es absoluta, no habrá nacido a la vida del derecho convención alguna, sino la prueba de la misma, que frente a las partes resulta ineficaz.

La simulación absoluta como la relativa tienen de esta suerte un denominador común: el acuerdo de las partes para producir la prueba externa de un negocio inexistente o que es otro, llamada acto ostensible o aparente, y la concomitancia con él de un propósito común que es diverso y oculto pero real.

2. Examinados los elementos de convicción que obran en el proceso, en orden a establecer la procedencia de la declaración de simulación relativa solicitada por el actor, la Corte sienta las siguientes reflexiones:

a) Al contestar la demanda y aceptar como cierto el hecho quinto de la misma, la demandada María Teresa Sánchez de Goyeneche confiesa que el precio real de la venta fue la suma de $ 4.940.000, lo que indica que el valor de $ 3.100.000 señalado como tal en al escritura correspondiente no es verdadero sino simulado. Además, como al responder el hecho sexto del libelo la misma demandada acepta que pagó en su integridad la cuota correspondiente al 15 de junio de 1982 e igualmente admite como ciertos los literales c), d) y e) de ese hecho, referentes a que aún adeuda las cuotas de 15 de agosto y 15 de octubre de 1982 por valores de $ 650.000 cada una, es obvio que eso significa que ella alude al precio y forma de pago estipulados en la promesa de compraventa, pues dichos instalamentos no se mencionan en el contrato de venta prometido. Siendo así, no solo el precio establecido en la escritura de venta es irreal, sino que también lo es la forma de pago allí acordada.

b) Si bien la demandada afirma en la respuesta que da al hecho octavo de la demanda que el precio de venta aparecido en la escritura 1100 de 3 de agosto de 1982 es real, esto es, el de $ 3.100.000, vale la pena poner de presente cómo ella misma al responder el hecho trece reconoce que se pactaron intereses de plazo y de mora al 3% y 4%, respectivamente; y en esta forma la última aseveración deja en entredicho la que le precede, comoquiera que la estipulación de intereses no se contempla en el contrato de venta y sí en el de promesa de la misma.

De igual manera al referirse esta demandada al hecho dieciséis del libelo, anota que la entrega de $ 650.000 que hizo a la actora el 9 de noviembre de 1982 estaba destinada a cubrir la cuota de junio de ese año, cuando se sabe que esta cuota es inexistente en la escritura de venta y en cambio sí se encuentra contemplada en la forma de pago prevista en la promesa.

c) Fuera de lo ya anotado, la señora de Goyeneche confiesa al responder el hecho diecisiete de la demanda, que sólo adeuda las cuotas de 15 de agosto y 15 de octubre de 1982, cada una por valor de $ 650.000 que, se repite, aparecen pactadas en la promesa y no en el contrato de venta, reiterando así lo dicho al responder el hecho quinto.

d) Finalmente, contrario a lo que expresó al responder el libelo, la demandada manifiesta al rendir declaración de parte (folios 67 y ss. cuaderno No. 1), que ella y su esposo no le adeudan nada a la vendedora y que tampoco tenían saldos insolutos con ésta al momento de firmarse la escritura de venta, afirmación a la que la Corte no le otorga crédito en atención al análisis de prueba precedente, por cuanto no se deriva de allí hecho alguno perjudicial para el absolvente.

e) Al rendir declaración de parte (fl. 68 vuelto y ss., cuaderno Nº 1), Carlos Fidel Goyeneche afirma que el precio estipulado en la promesa fue de $ 4.940.000 y que “debido al estado del inmueble y a las reparaciones que hubo lugar, la sociedad vendedora decretó un precio de $ 3.100.000 según consta en la escritura...”.

Empero, deja en claro allí mismo que el inmueble no fue entregado materialmente al momento de firmar la escritura de venta, porque se encontraba en imposibilidad de ser habitado, y por eso “la vendedora optó porque los arreglos de la casa tales como servicio de agua y luz sin contar con los innumerables defectos que ésta poseía como consta en la correspondencia dirigida al señor vendedor, de las cuales nunca hubo respuesta asumiendo yo como comprador el pago de los arreglos de la misma por valor aproximado de dos millones de pesos que serían tomados de mi propio pecunio motivo por el cual el valor de la escritura es de $ 3.100.000...”.

Fuera de que el absolvente no demostró el acuerdo de la rebaja del precio a que dice llegó con la vendedora, esto es, no probó el hecho agregado a su confesión, para fijar el valor que a esta prueba asigna, la Corte se permite plantear los siguientes interrogantes: cómo, si la escritura de venta se otorgó antes de la entrega material del inmueble, pudieron las partes convenir un precio por debajo del real para compensar el costo de la terminación de la obra que para entonces no se conocía por falta de su ejecución?; por qué si en realidad las partes pactaron que el comprador con sus propios recursos ejecutara lo faltante de la obra para compensar su costo con la rebaja anticipada del precio, éste reclama que la vendedora nunca respondió la correspondencia en que se le daba cuenta de los trabajos faltantes y que por vía de requerimiento se le envió?; si de antemano se produjo la compensación entre el precio y el costo de los trabajos finales de la obra dejados a cargo del comprador, como éste lo afirma, por qué la compradora María Teresa Sánchez de Goyeneche envió posteriormente a la vendedora el escrito reclamatorio visible al folio 50 del C. 17; y, finalmente, si el precio real de la venta fue, como lo afirma el demandado, de $ 3.100.000, cómo es que éste y su esposa han pagado de manera efectiva a la vendedora la suma de $ 3.338.060, discriminados en: $ 355.000 por concepto de arras, $ 295.000 y $ 650.000 por concepto de abonos, y $ 2.038.060 por subrogación? Algo más: cómo es que al contestar la demanda la compradora María Teresa Sánchez de Goyeneche reconoció adeudar a la vendedora $ 1.300.000? Desde luego que a la luz de estos interrogantes no se puede otorgar a la declaración de parte de Carlos Fidel el poder de convicción que reclama, pues es obvio que sus explicaciones no encajan dentro de lo razonable de los hechos.

Por otra parte, el mismo Carlos Fidel al ser interrogado acerca del último abono efectuado a la vendedora por la suma de $ 650.000, reconoció haberlo hecho en dinero efectivo, para cubrir la cuota correspondiente al mes de junio de 1982, en cumplimiento de “la promesa de compraventa”, con lo cual se infiere que fue en este contrato donde se recogió el auténtico compromiso de pago.

f) Testimonio de Lorenzo Ignacio Díaz Sánchez (fl. 71 y ss. C. 1). No estuvo presente en los contratos de promesa ni de venta y sólo se enteró de ellos porque, como contador de Álvaro Leignelec y Cía., tuvo los respectivos documentos en sus manos. Esta firma, dice, construyó para Agrupación Los Mirtos la unidad residencial del mismo nombre y al mismo tiempo se responsabilizó de su venta, correspondiéndole a él controlar los pagos hechos por los clientes, lo que le permitió conocer que Carlos Fidel incumplió los abonos que tenía a su cargo, conforme la promesa. Agrega, que además conoce del incumplimiento de esos pagos porque en una reunión efectuada entre Álvaro Leignelec y Carlos Fidel, que él presenció, este manifestó que sólo cuando se le efectuaran reformas en la carpintería de la casa procedería a cumplir con el pago de las obligaciones estipuladas en la promesa; y que la diferencia entre el precio real de venta y por el que se escrituró nada tuvo que ver con las reformas que reclamaba Goyeneche sino con fines tributarios, igual que sucedió con otros compradores.

g) Testimonio de Armando Batista Corredor (fl. 74 y ss. C.1). Prestó sus servicios a Álvaro Leignelec y Cía. como jefe del departamento de construcción desde 1972 hasta 1982. Declara que Álvaro Leignelec era a su turno gerente de la Sociedad Agrupación Los Mirtos y que por eso tuvo vínculos con esta última; que el inmueble se vendió aproximadamente en $ 4.950.000, pero se escrituró por $ 3.200.000 a pedido de los compradores, que procuraban rebajar gastos notariales, de registro e impuestos; que el pago del precio convino hacerse de acuerdo a lo estipulado en la promesa; que a la firma de la escritura de venta los compradores solo habían abonado $ 650.000, que él mismo recibió, pero que tiene entendido que después de su retiro hicieron otro abono de $ 650.000; que la casa se les entregó a los compradores aproximadamente en el mes de julio de 1982, y que no es verdad que estos no hubieran podido ocuparla por falta de instalaciones de agua y luz “porque aunque los servicios públicos definitivos no estaban instalados, el conjunto tenía los servicios provisionales que se habían pedido para tal fin”; que se efectuaron reclamos de los esposos Goyeneche por defectos en la construcción, tales como una gotera en una ventana, escape de un baño y dos puertas que se cambiaron”, defectos que son normales en cualquier obra nueva, pero que estos detalles fueron corregidos porque dentro de la obra existía un grupo de personas encargadas de esos asuntos; que el comprador planteó la posibilidad de asumir el costo de los arreglos del inmueble para deducir este valor del precio de la venta, propuesta que la Compañía no aceptó, pues su obligación era entregar la obra a satisfacción; que la estipulación de un precio inferior al real de venta se acordó con casi todos los compradores; que “la agrupación tenía tres tipos de casas, la tipo A que eran ocho cuyo costo de venta era de $ 4.650.000, cinco casas tipo B por valor de $ 4.950.000 y tres de tipo C por valor de $ 5.100.000, aclarando que la casa del señor Goyeneche era tipo B”; que la firma Álvaro Leignelec y Cía, fue encargada de construir esas casas y que como empleado de ella él estuvo directamente vinculado a esa construcción; finalmente, que ninguna de esas casas fue vendida por $ 3.100.000 porque el costo real de cada inmueble fue superior a esa suma.

h) Testimonio de Jesús María Gómez Gómez (f. 77 C.1): expone que conoció el inmueble en el mes de febrero de 1983 y que cuando eso presentaba los siguientes desperfectos: “la carpintería en madera estaba deteriorada por la mala calidad de la madera tanto en la ventanería como en los muebles interiores coleres (sic) y puertas que estaban totalmente torcidas, también presentaba unas humedades por goteras en una de las habitaciones posteriores y los enchapes de los baños estaban sin terminar, al igual que los muebles del lavamanos de la planta superior. Respecto a las redes de alcantarilla internas también presentaba humedad en los baños del primer piso y cocina, además de una falla que se presentaba cuando llovía mucho, que por cuestión de desnivel en la entrada de la vivienda se metía el agua...”. Agrega que no sabe si esos desperfectos fueron o no arreglados ni por cuenta de quien, pero sí precisa que los observó antes de la entrega del inmueble.

Siendo los testimonios anteriores responsivos, y estando ellos en armonía con lo que demuestran otras pruebas, no observa la Sala motivos para que no puedan apreciarse. Así entonces, los dos primeros corroboran la prueba de confesión e indiciaria que milita en el proceso en el sentido de que el precio de venta y su forma de pago son aspectos que las partes determinaron regir por lo acordado en la promesa, en tanto que el tercero coincide con ellos en que la casa presentó desperfectos en la carpintería y problemas de humedad, que Armando Batista Corredor atribuye al comportamiento normal de cualquier obra nueva, advirtiendo en todo caso que esos detalles fueron corregidos por los trabajadores dejados en la construcción con esa finalidad.

i) Finalmente, la inspección judicial practicada a los libros y documentos contables de la firma Álvaro Leignelec y Cía; arrojó el siguiente resultado: la venta efectuada a los esposos Goyeneche aparece registrada por $ 4.940.000, de los cuales estos abonaron $ 1.300.000 y se subrogaron con el Banco Central Hipotecario en $ 2.038.000, para un saldo pendiente de $ 1.601.940. De esta misma prueba también se desprende que el precio más bajo de venta de las casas de la agrupación fue de $ 4.650.000, y que todas se escrituraron por precio inferior al real, que oscila entre $ 2.964.160 y $ 3.700.000 (fl. 107 C.1). Por lo demás, este medio probatorio es particularmente indicador de que los demandados no hicieron nunca abonos a la demandante por los valores expresados en el contrato de compraventa, como sí acordes a lo pactado en la promesa.

3. Por las razones precedentes, la Corte comparte las conclusiones del a quo en el sentido de que el precio de venta del inmueble y su forma de pago, contemplados en la escritura 1100 de 3 de agosto de 1982, son simulados en forma relativa, porque la realidad correspondiente a estos conceptos es la que aparece convenida en el contrato de promesa de compraventa. Por idéntica razón concluye esta corporación que la estipulación de la cláusula novena del contrato de compraventa es igualmente simulada, porque al solemnizarse el contrato prometido los compradores no habían dado cabal cumplimiento a los acuerdos económicos definidos en la promesa.

4. Empero, no se encuentran motivos probatorios que permitan concluir, como lo observó equivocadamente el a quo, que también existe simulación relativa en lo que concierne a la renuncia misma de la condición resolutoria efectuada por parte de la vendedora, sino únicamente en cuanto ella apunta a la forma de pago prevista en la escritura, toda vez que eso solamente es lo que demuestran los medios de convicción, sin que entre tanto pueda establecerse una relación causal de tal magnitud entrambas que permita colegir como corolario obligado que la simulación de la una implica necesariamente la de la otra. Así, entonces, es del caso entender que si la forma del pago del precio indicado en la escritura de venta no es real porque las partes convinieron para esos efectos someterse a lo reglado en la promesa, la renuncia hecha a la condición resolutoria derivada de la forma de pago estipulada en la escritura implica sólo que ella debe regirse por el acuerdo real a que llegaron los contratantes, que no es otro que el contenido en la promesa misma, pero apenas eso. Es decir, que los efectos de la simulación del precio y su forma de pago contenida, por así decirlo, en la escritura de venta, incide —claro está— en la renuncia hecha por la vendedora a la condición resolutoria derivada de esa forma de pago, pero no en cuanto a que esa renuncia deba desaparecer por completo del contrato de venta por ser ella misma simulada, sino en cuanto a que debe entenderse referida al acuerdo real que sobre el particular llegaron las partes.

La propia pretensión de la demandante así lo indica, al solicitar en forma concreta y específica (ordinal h) de la petición segunda principal):

“Que la renuncia a la condición resolutoria de que trata el parágrafo de la cláusula sexta, por el no pago del precio, se pactó y acordó respecto de los pagos que, para aplicar al precio de la venta, debían hacerse por los compradores los días 30 de abril y 15 de junio de 1982, que para la época de otorgamiento de la escritura ya estaban de plazo vencido, pero no respecto del pago de los valores posteriores que comprendían las cuotas, para aplicar al valor de la venta, de los días 15 de agosto y 15 de octubre de 1982, sobre los cuales la condición resolutoria por su no pago, no fue renunciada”.

No queda duda, pues, que los alcances de la renuncia a la condición resolutoria por no pago del precio los circunscribe realmente la demandante a los términos de la promesa de compraventa y más concretamente al no pago de los abonos que los compradores dejaron de efectuar los días 30 de abril y 15 de junio de 1982; y en ese preciso punto es que la prueba ningún acuerdo simulatorio demuestra ni a nivel de confesión ni de indicios. Ciertamente que a través de los distintos elementos persuasivos que obran en la actuación se puede concluir que el contrato de venta es simulado en lo que concierne al monto del precio y su forma de pago; sin embargo, de allí no emerge que la renuncia a la condición resolutoria obedezca a simulación alguna en virtud de la cual quedaron excluidos de ella los abonos del precio a efectuarse en fecha posterior a la de escrituración.

Viene de lo dicho, que no está probada la simulación relativa de la renuncia hecha por la demandante a la condición resolutoria derivada de la forma de pago del precio, que de esta suerte debe entenderse referida a todos los instalamentos pendientes de solución al momento de otorgarse la escritura de venta, lo que de contera hace improcedente la declaración de resolución del contrato suplicada por la actora. Se modificará, pues, en ese sentido la decisión del a quo, quien declaró simulada la renuncia a esa condición.

5. Examinada así la acción de cumplimiento del contrato de compraventa, promovida en forma subsidiaria por la demandante, es pertinente observar en forma previa las implicaciones que frente a ella tiene la exceptio non adimpleti contractus, propuesta por la señora de Goyeneche bajo la connotación específica de que la actora no cumplió con la obligación de entregar lo que vendió y tampoco dio terminación a la obra, concluida por los demandados a sus expensas.

Ha sido doctrina constante de esta corporación, que tanto la acción resolutoria de un contrato bilateral como la de su cumplimiento, ejercidas al amparo de los artículos 870 del Código de Comercio o 1546 ó 1930 del Código Civil, en su caso, deben ser demandadas por el contratante cumpliente o que está presto a cumplir y contra el que se ha constituido en mora de hacerlo, pues solo así resultan procedentes. Necesario es entonces, para el válido ejercicio de las mismas, que el acreedor demandante haya cumplido con todas las prestaciones a su cargo o por lo menos con las que son antecedentes a las del deudor, y que éste a su turno deje de hacer lo propio con las suyas, para que se produzca el comportamiento moroso de este último, constituido en requisito previo de esas acciones. Viene así de lo dicho que si el acreedor ha incumplido primero y a consecuencia de esto deja de hacerlo el deudor, no se presenta la mora de este último, que purga el comportamiento del anterior, ni la exigibilidad de esos pretensos derechos del actor.

En efecto, ha dicho la Corte, que: “La acción de cumplimiento de un contrato (C.C. artículo 1546 inc. 2º) corresponde exclusivamente al contratante que ha cumplido de su parte sus obligaciones contractuales, porque de este cumplimiento surge el derecho de exigir que los demás cumplan las suyas; de modo que para el ejercicio legalmente correcto de esta acción no basta que el demandado haya dejado de cumplir las prestaciones a que se obligó, sino que es indispensable también que se haya colocado en estado legal de mora, que es condición previa de la exigibilidad, para lo cual es preciso que el contratante demandante haya cumplido por su parte las obligaciones que el contrato bilateral le imponía o que está pronto a cumplirlas en la forma y tiempo debidos, porque de otra manera el demandado no sería moroso en virtud del principio consignado en el artículo 1609 del C.C., que traduce en fórmula positiva el aforismo de que la mora purga la mora”. (Cas. Civ. de 13 de junio de 1946, LX pág. 686; 28 de febrero de 1959, XC pág. 79).

En el caso de este proceso, las partes acordaron en la cláusula octava del contrato de promesa de compraventa (f. 5 vto. C.1) que la entrega material del inmueble objeto de la misma se haría el día de la firma de la escritura pública que perfeccionara el contrato prometido, siempre y cuando el Banco Central Hipotecario hubiera aprobado la subrogación que allí se trata. Esa escritura se otorgó el 3 de agosto de 1982 y en ella se dejó expresa constancia de haberse hecho la entrega real y material del inmueble a los compradores demandados, entrega que sin embargo no se efectuó, pues según la demandante ésta solo se produjo el 1º de septiembre de 1982 (hecho trece de la demanda) y para la demandada esa entrega no existió, comoquiera que por sus propios medios pasó ella a habitar la casa desde el 2 de febrero de 1983, encontrándola, según lo dice, sin terminar y corriendo con los acabados de la misma (respuesta al hecho trece de la demanda). En esta forma, si bien la actora no cumplió con la entrega de la casa a la firma de la escritura de venta, es lo cierto que el banco tampoco había aprobado para entonces la subrogación, fijada como requisito previo, y producida solo el 21 de octubre de 1982, tal como lo aceptan las partes, que la exoneraba de cumplir; comoquiera que el propósito de someter la ejecución de la una a la otra se refleja no solo en la cláusula octava de la promesa sino de su comparación y armonía con la cláusula décima del mismo instrumento. De suerte que, al efectuarse esa aprobación de la subrogación, fue cuando surgió para la actora la obligación de entregar, que vino a encontrarse con el incumplimiento de los demandados en el pago de las cuotas del precio correspondiente al 30 de abril y 15 de junio de 1982, circunstancia ante la cual no podría hablarse de conducta morosa de esta parte procesal, aun en el evento de que esa entrega no se hubiere hecho hasta hoy, pues todavía los demandados adeudan un saldo de esas cuotas y otras dos que se causaron después, pero en todo caso algunas de ellas anticipadamente a la aprobación de la subrogación.

Además, aun cuando se aceptara en gracia de discusión que asista razón a los demandados, cuando afirman que cancelaron oportunamente la cuota correspondiente al 30 de abril y que el abono por $ 650.000 que efectuaron el 9 de noviembre de 1982, estaba destinado a cancelar la cuota de junio de ese año, es igualmente obvio que la actora no se colocó tampoco en mora de cumplir al no entregar, puesto que incluso frente a esas afirmaciones los demandados estaban, al momento en que se aprobó la subrogación, en mora de cubrir el abono de junio que, se repite, solo cancelaron, según sus afirmaciones, en el mes de noviembre; y porque, de otra parte, ya se habían causado entre tanto los instalamentos de 15 de agosto y 15 de octubre de 1982 que se deben hasta hoy.

Expresado de otro modo, si la obligación de entregar el inmueble a cargo de la vendedora solo surgió una vez se produjo la aprobación de la subrogación por parte del banco, aquella no se colocó en mora de cumplir al no hacer la entrega porque a la fecha en que tuvo lugar esa aprobación (21 de octubre de 1982) los compradores le adeudaban no sólo las cuotas del precio correspondientes a los meses de abril y junio de 1982, sino las de 15 de agosto y 15 de octubre del mismo año, que se hicieron exigibles después del otorgamiento de la escritura de venta pero antes de que se produjera la aprobación de la subrogación, y que trajeron consecuentemente para los demandados el deber de cumplir con sus pagos en forma previa a la entrega material de la vivienda.

Entonces, probado como se encuentra que los demandados eran y son deudores morosos en algunas cuotas del precio pagaderas con anticipación a la entrega, la conducta de la actora denunciada por la excepcionante, no puede calificarse de similar pues su incumplimiento halla amparo en la actitud negligente de sus deudores. Mas como esa actitud pasiva, negligente o retardada de los demandados se ha prolongado en igualdad de condiciones hasta nuestros días, habría que decir ahora que, aún sin el cumplimiento actual de la entrega, la actora no sería responsable de omisión morosa, y por lo tanto la acción de cumplimiento contractual que endereza contra sus deudores no puede ser enervada por los caminos de la excepción, ya que la atribuible a ellos no se encuentra purgada.

Las consideraciones procedentes que de por sí relevan de cualquier comentario en relación con los imperfectos que se dice presentó la construcción, no son obstáculo, sin embargo, para que la Corte haga notar que procesalmente se sabe que los demandados habitan el inmueble que se les vendió, que están amparados por la tradición válida de él y que, bien porque lo recibieron el 1º de septiembre de 1982 (afirmación de la demandante), ora porque lo tomaron por su propia cuenta el 2 de febrero de 1983, en este último caso probablemente con el consentimiento o con la tolerancia de la actora, es circunstancia que acredita el testimonio de Armando Batista Corredor que, en efecto, se presentaron desperfectos en la construcción que son normales en cualquier obra nueva pero que fueron corregidos por trabajadores del constructor dejados en el lugar de la obra con esa finalidad. Siendo así, tampoco por el aspecto de los defectos de construcción involucrados en la excepción de contrato no cumplido, podría enervarse la pretensión de la demandante, que corrió con la carga de demostrar los efectos contrarios.

Por ser impróspera la excepción de contrato no cumplido, como tendrá que declararse en su oportunidad, lo mismo que la designada por la accionada con el nombre de “genérica”, que no es ninguna excepción, procede entonces resolver de mérito sobre las pretensiones subsidiarias restantes, que merecen la siguiente consideración:

6. Al tenor del artículo 870 del Código de Comercio, la acción de cumplimiento contractual da lugar a que el acreedor solicite también la indemnización de perjuicios moratorios que le haya causado el incumplimiento del deudor. Mas como esta acción indemnizatoria está orientada a mantener la equidad entre los contratantes, es obvio que los perjuicios a que alude esta disposición no se agoten necesariamente con la estipulación de los intereses de mora, pues siempre habrá la posibilidad de que con el pago de ellos no se satisfaga en su totalidad los perjuicios derivados de ese incumplimiento para el acreedor, sin que se alcancen los propósitos de la indemnización.

A falta de otras disposiciones que precisen el alcance hermenéutico y de aplicación de la norma anterior, el artículo 822 del Código de Comercio hace necesaria la observación de los preceptos del Código Civil que regulan la materia y que no son otros que los artículos 1613, 1617 y 1649 inc. 2º. El primero de ellos alude a que la indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y el lucro cesante “ya provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento"; el segundo prescribe en lo pertinente que:

“Si la obligación es de pagar una cantidad de dinero, la indemnización de perjuicios por la mora está sujeta a las reglas siguientes:

1ª Se siguen debiendo los intereses convencionales, si se ha pactado un interés superior al legal, o empiezan a deberse los intereses legales, en el caso contrario...;

2ª. El acreedor no tiene necesidad de justificar perjuicios cuando sólo cobra intereses; basta el hecho del retardo...”.

De los dos anteriores preceptos se desprende que la indemnización compensatoria como la moratoria comprenden el daño emergente y el lucro cesante, fuera de que, cuando se trata de la última, es decir, de la indemnización moratoria, el acreedor está legitimado para reclamar intereses y a la vez otros perjuicios, si así lo permite la equidad. En otros términos, que es lo que aquí interesa precisar, el artículo 1617 del C.C. establece claramente dos situaciones alrededor de la indemnización de perjuicios moratorios, a saber: una, que el deudor queda siempre obligado al pago de intereses; y otra, que el acreedor, a más del derecho que tiene sobre aquellos, también puede reclamar el pago de otros perjuicios que le haya causado el comportamiento moroso del deudor, siempre que, en este último caso, los demuestre.

Por su parte, el artículo 1649, inciso 2º del Código Civil, al prescribir que “el pago total de la deuda comprende el de los intereses e indemnización que se deban”, lo que hace es reiterar lo dispuesto por el artículo 1617 ibídem, pues al no introducir distinción entre los intereses a pagar, es del caso entender que la cobertura al “pago total” a que ella alude se refiere tanto a los de mora como a los restantes perjuicios que esta última haya causado al acreedor. Por eso, y como dentro del concepto de perjuicio cabe la corrección monetaria en contraprestación a la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, calificada por la Corte como modalidad de daño emergente, ella puede reclamarse indistintamente tanto cuando se pide la indemnización de los perjuicios compensatorios como cuando se persigue la satisfacción de los moratorios.

Ahora, si, como se dijo, la indemnización de perjuicios está orientada a mantener el equilibrio o la equidad en las relaciones interpersonales, y dentro de ese ámbito y el de la doctrina constitucional se deben mover, precisamente, la crítica y la hermenéutica para fijar el pensamiento del legislador en pos de hallar claridad y armonía entre las disposiciones legales oscuras o incongruentes (art. 5º Ley 153 de 1887), nada más lógico y natural concluir que, en toda acción de indemnización de perjuicios, compete al juzgador adoptar una posición que garantice este equilibrio.

Precisados así los alcances de la acción de cumplimiento contractual y en particular los de la indemnización por perjuicios moratorios, la Corte aborda en concreto el estudio de las pretensiones subsidiarias que son materia de este proceso, respecto a las cuales se plantea que a la par que se condenen los demandados a pagar la suma de $ 1.865.768 por concepto de saldo insoluto del precio de venta del inmueble, se les imponga la cancelación del 4% mensual como tasa de intereses moratorios sobre ese saldo, a partir del 10 de noviembre de 1982, y, además, se les haga efectivo el pago de la corrección monetaria correspondiente al capital, por la desvalorización de la moneda.

En lo primero, el proceso no remite a dudas que lo adeudado a la actora por los demandados es la suma anteriormente mencionada, es decir, $ 1.865.768, puesto que sólo abonaron al precio del inmueble la cantidad total de $ 1.300.000, que sumados al valor de la subrogación aprobada ($ 2.038.060) arroja un monto de $ 3.338.060, por cuanto el abono por ellos efectuado el 9 de noviembre de 1982 lo destinó válidamente la demandante a cubrir los intereses pendientes para entonces y a compensar la diferencia que contra ellos produjo la aprobación de la subrogación por un menor valor; de todo lo cual se deduce que, como el precio de venta fue la suma de $ 4.940.000, es la cantidad ya mencionada la que resultan a deber.

Respecto a lo segundo, como se dijo, el arreglo económico que rigió la negociación fue el estipulado en la promesa de compraventa, y de acuerdo con ésta los demandados se obligaron a pagar la actora-vendedora intereses de plazo al 3% mensual sobre saldos y de mora al 4% mensual (parágrafo 1º, cláusula 3ª), por lo que es obvio que a este respecto la corporación se atendrá a lo acordado por las partes. Con todo, no se impondrá a los demandados condena a pagar corrección monetaria como lo solicita el actor, puesto que siendo éste partícipe del negocio simulado, no puede sacar ventaja de su propia actitud, que halla incontrovertible censura en el principio nemo auditur turpitudinem allegans.

Viene de todo lo anterior que, excepto en lo que corresponde a la declaración de simulación relativa por renuncia a la condición resolutoria del vendedor, a la petición de resolución del contrato de compraventa por el incumplimiento de los demandados en el pago del precio y a la de revalorización monetaria, contenidas todas en el petitum, son procedentes las restantes súplicas subsidiarias de la demanda; razón por la que la sentencia que se ha de dictar en instancia deberá confirmar la del a quo solo de manera parcial, para proceder, en lo demás, a ajustarla a las consideraciones de este pronunciamiento.

IV. Decisión

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, CASA la sentencia proferida en este proceso el 13 de mayo de 1988 por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá y, en sede de instancia,

RESUELVE:

1. Confirmar el numeral primero de la sentencia de 4 de febrero de 1987, dictada por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Bogotá, excepto en lo referente a la declaración de simulación relativa del parágrafo de la cláusula sexta de la escritura 1100 de 3 de agosto de 1982, otorgada en la Notaría 19 de Bogotá, hecha en el mismo, que se revoca.

2. Confirmar el numeral segundo de la misma sentencia, menos en lo que concierne al pronunciamiento sobre la renuncia a la condición resolutoria hecha por la vendedora por el no pago del precio, que allí aparece, que se revoca.

3. Revocar en todas sus partes el numeral tercero de la mencionada sentencia del a quo.

4. Revocar el numeral cuarto de la sentencia en mención, y en su lugar, condenar a los demandados a pagar las costas de la primera instancia, en proporción de un 60%.

5. Declarar no probada la excepción de contrato no cumplido propuesta en la contestación de la demanda, y en su reemplazo condenar a los demandados Carlos Fidel Goyeneche Pardo y María Teresa Guerrero de Goyeneche a pagar a favor de Agrupación Los Mirtos Limitada, la suma de $ 1.865.768, como saldo insoluto del precio del inmueble que la actora les vendió, más los intereses correspondientes a dicha suma, que se liquidarán a la tasa del cuatro por ciento (4%) mensual, a partir del 10 de noviembre de 1982, y hasta cuando se produzca la cancelación total de la obligación.

6. Sin costas en la segunda instancia, por estar compensadas.

7. Denegar las demás pretensiones.

8. Sin costas en el recurso extraordinario de casación.

Cópiese, notifíquese y devuélvase al Tribunal de origen.

Carlos Esteban Jaramillo Schloss—Eduardo García Sarmiento—Pedro Lafont Pianetta—Héctor Marín Naranjo—Alberto Ospina Botero—Rafael Romero Sierra. 

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