Sin retefuente ingreso por venta de vivienda

Revista Nº 187 Ene.-Feb. 2015

La Ley 1607 del 2012 introdujo cambios sustanciales al impuesto complementario de ganancias ocasionales que recae —entre otras— sobre la utilidad en la enajenación de activos fijos poseídos por dos (2) años o más, al punto de fijar una tarifa única del diez por ciento (10%) a cambio de la remisión que la regulación anterior hacía a la tabla del impuesto sobre la renta, y de consagrar la exención de una parte de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, aplicable gracias a la reciente expedición del Decreto 2344 del 2014.

Como producto de esta reforma, el adicionado artículo 311-1 del estatuto tributario contempla la exención de las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad así obtenida, condicionada a que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en cuentas de ahorro para el fomento de la construcción (AFC) cuyo destino sea la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o sean utilizados para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la vivienda objeto de la venta.

Debemos recordar que los ingresos que obtengan las personas naturales por concepto de enajenación de activos fijos, están sometidos a una retención en la fuente equivalente al uno por ciento (1%) del valor de la enajenación, que —en el caso de bienes raíces— debe cancelarse ante el respectivo notario previamente a la enajenación del bien (E.T., art. 398), razón por la cual, la manera que encontró el Gobierno Nacional de hacer efectiva la exención que pende del cumplimiento de una condición, fue a través del ejercicio de la autorización prevista en el numeral 2 del artículo 369 del estatuto tributario, y en consecuencia, el reglamento ordena a los notarios no efectuar la retención en la fuente —sobre la totalidad de los ingresos recibidos por la venta—, si el enajenante de la vivienda acredita lo siguiente: i) haber poseído el inmueble por dos (2) años o mas, lo que se evidencia con el certificado de tradición y libertad del mismo; ii) que el avalúo catastral o autoavalúo del inmueble correspondiente al año gravable en el cual se protocoliza la escritura pública de compraventa no supere las quince mil (15.000) UVT, según lo indique la declaración o factura del impuesto predial unificado; y iii) el destino de la totalidad de los recursos obtenidos, mediante el comprobante de consignación en una cuenta de ahorros AFC, o protocolizando una carta de instrucciones irrevocable que ordene al pagador la transferencia o depósito directo en una determinada cuenta de ahorros AFC, o allegando los comprobantes o recibos de pago que demuestren la cancelación total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de la venta, según sea el caso.

Como mecanismo de control, el decreto 2344 del 2014 señala los requisitos adicionales que deben cumplir los beneficiarios de la exención para mantenerla —aún después de retirar los recursos depositados en las cuentas de ahorro AFC—, que solo pueden ser utilizados en la adquisición de casa o apartamento de habitación, sin importar si es nueva o usada, bien sea por compra de contado o mediante financiación por parte de entidades sujetas a la inspección y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia.

Si el pago de la vivienda no es de contado, los recursos pueden ser utilizados para atender el pago de la cuota inicial y/o cuotas
periódicas correspondientes al otorgamiento de créditos hipotecarios, o para el pago de los cánones o de la opción de compra en el evento de que la adquisición se efectúe mediante contratos de leasing habitacional, e incluso, para el pago del precio en la etapa de preventa del respectivo proyecto, cuando se opte por la figura del fideicomiso inmobiliario.

Desde luego, el incumplimiento de los requisitos señalados por el reglamento o el retiro parcial o total de los recursos para cualquier otro propósito distinto de los indicados, genera la pérdida del beneficio ipso facto, no solo por el desconocimiento de la exención que necesariamente repercutirá en el denuncio rentístico del contribuyente del impuesto sobre la renta que hubiere hecho uso de ella, sino por la obligación que tiene la entidad financiera de efectuar la retención en la fuente dejada de practicar por el notario sobre esos recursos, por ser considerada una retención contingente bajo su control.

Si bien, el notario se abstiene de practicar la retención en la fuente sobre la totalidad de los ingresos recibidos por la venta de la vivienda, queda claro que la exención del impuesto de ganancias ocasionales solo opera parcialmente sobre una parte de la utilidad generada en la enajenación del activo fijo, determinada conforme las previsiones del artículo 300 del estatuto tributario, indudable alivio en favor de las personas naturales.