Tributo de plusvalía inmobiliaria en Cali

Revista Nº 119 Sep.-Oct. 2003

El Concejo de la ciudad de Cali adoptó la tarifa del 30% para este impuesto. 

Roberto Uribe Pinto 

Álvaro Camacho Montoya 

Abogados tributaristas 

En días pasados el Concejo de la ciudad de Cali expidió el Acuerdo 111 de 2003 “Por el cual se establecen las normas para la aplicación de la participación en la plusvalía en el municipio de Santiago de Cali”.

Para empezar recordemos que la llamada “participación en la plusvalía” es un tributo a la propiedad inmobiliaria que, en síntesis, grava el mayor valor comercial de los inmuebles como consecuencia de ciertas actuaciones de las autoridades. Sobre la plusvalía de bienes inmuebles existen diferentes definiciones.

El gravamen tiene una tasa que oscila entre el 30 y el 50% del mayor valor comercial, lo que lo convierte en un tributo de gran impacto económico. La ciudad de Santiago de Cali escogió la tasa del 30%(1).

La plusvalía tiene sus propias características (ver cuadro) y es una herramienta con un gran potencial de crecimiento. Tan importante, que es uno de los pocos tributos que tienen rango constitucional (Carta Política, art. 82)(2).

Con base en el artículo 82 de la Constitución Política se expidió la Ley 388 de 1997 (de desarrollo territorial y ordenamiento urbano) para permitir que los entes municipales obtuvieran una parte de los aumentos en el precio de la tierra que pudieran atribuirse, primordialmente, a acciones urbanísticas.

En cuanto a la exigibilidad, la ley creó varios mecanismos para que las autoridades locales puedan “participar de las plusvalías” a través de la recaudación del tributo en comento, en vista de la insuficiencia de los tributos inmobiliarios actuales, tales como el impuesto de renta o de ganancia ocasional, el impuesto predial unificado y las contribuciones de valorización(3), para gravar adecuadamente las valorizaciones de predios.

Se requiere definir por parte del legislador, y de manera clara, la naturaleza jurídica del tributo de plusvalía para saber si estamos frente a un impuesto, una tasa, una contribución o una modalidad diferente de tributo. En relación con la base gravable se perfilan problemas frente a la determinación adecuada del valor de la tierra. Preocupa el grado de utilidad final en caso de venta de inmuebles, para el respectivo propietario, después de la aplicación simultánea de todos los tributos inmobiliarios, lo cual podría generar una disminución de las transacciones inmobiliarias o el efecto indeseado de traslado de impuestos en el precio.

En efecto, la plusvalía puede generar un impacto económico elevado: por ejemplo, una persona tiene un terreno que vale quinientos millones de pesos (valor comercial) y por el efecto del mayor valor producido por alguna de las razones señaladas en la Ley 388 de 1997 dicha cifra asciende a mil millones de pesos (nuevo valor comercial), el tributo de plusvalía sería entonces un porcentaje que cobrará la entidad respectiva y que oscila entre el 30 y el 50% sobre los quinientos millones en que se valorizó la propiedad. Si se aplicara en este ejemplo la tasa máxima (50%), se tendría que tributar doscientos cincuenta millones de pesos.

 

 

Estructura del tributo de plusvalía

ConceptoTributo a la propiedad inmueble - las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías (C.P. art. 82 y L. 388/97, art. 73).
Sujetos activosEntidades públicas (C.P. arts. 82 y 287).
Municipios y distritos (L. 388/97, art. 73).
Sujetos pasivosPropietarios, poseedores (L. 388/97, arts. 81 y 83).
Hecho generadora) La realización de obras públicas.
b) La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.
c) El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.
d) La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el indice de ocupación o el índice de construcción o ambos a la vez (L. 388/97, arts. 74 y 87 y D. 1599/98).
Base gravableDiferencia del precio comercial por metro cuadrado antes y después de una acción urbanística (L. 388/97, arts. 75 a 77 y 80).
TarifaPuede ser entre el 30% y el 50% del mayor valor por metro cuadrado (L. 388/97, art. 79).

 

El estatuto actual, Ley 388 de 1997, así como el proyecto de reforma de la misma, en cuanto a la exigibilidad del gravamen, contempla que este debe pagarse sorpresivamente para el contribuyente en varios eventos así:

1. Por la solicitud de licencia de construcción en cuyo caso debe pagarse todo el gravamen. Consideramos que se obliga al propietario o urbanizador a un pago precipitado y anticipado, antes de obtener el beneficio real económico sobre el desarrollo del predio. El proyecto de reforma podría contener normas más flexibles, como por ejemplo obligar al interesado a pagar la mitad de la plusvalía para que pague la otra mitad o saldo cuando se expida la aprobación urbanística.

2. Lo mismo ocurre en cuanto a la venta del inmueble, en cuya oportunidad para poder efectuarla se requiere pagar la totalidad del gravamen, cuando no es justo el pago total si el propietario no ha recibido el beneficio del predio, por lo cual debe otorgársele otro plazo adicional después del pago del 50% para la escritura de venta.

3. En general, no es conveniente un cobro automático como el actual sistema lo contempla, por el cambio de uso o mejoramiento del predio pues debe más bien otorgarse al propietario beneficiado unas formas más flexibles de pago.

En todo caso, la demora de varios años, por parte de los municipios en adoptar los planes de ordenamiento territorial, la falta de experiencia y una legislación más preocupada por aspectos técnicos que jurídicos ha generado hasta la fecha bastante discusión sobre la implementación y los alcances de esta figura tributaria, la cual tiene sin lugar a dudas un gran potencial del recaudo para el desarrollo de los municipios, pero que debe ser justa y equilibrada en su aplicación a los particulares.

(1) Artículo 10 del Acuerdo 111 de 2003.

(2) CAMACHO MONTOYA, Álvaro. La plusvalía un nuevo tributo inmobiliario, Editorial Temis, Bogotá, 2003, p. 7.

(3) URIBE PINTO, Roberto. La contribución por valorización teoría y práctica. Legis, Bogotá, 2001, p. 6.